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“钱不是问题”,盈利平平无阻越秀地产并购决心
来源:21世纪经济报道 | 作者:记者吴抒颖 | 发布时间: 2022-03-12 | 270 次浏览 | 分享到:

在内房股多数有意无意推迟业绩发布的当下,越秀地产率先交出了一份预期内的年报。

2022年3月10日,越秀地产公布其2021年年度全年业绩。如同市场感受,越秀地产业绩表现也并无十分亮眼之处。年报显示,2021年,其营业收入约为人民币573.8亿元,同比上升24.1%;毛利为124.8亿元,同比上涨7%;归母净利润为35.9亿元,同比下降15.5%;核心净利润41.5亿元,同比上升3.2%。

毛利表现不错归母净利润却同比下滑,缘于少数股东分走了较多的利润。从越秀地产财报中可以直观分析出,其少数股东权益从去年的4.35亿元陡增至16.8亿元,这使得其归母净利润录得了双位数下滑。

越秀地产管理层没有解释少数股东权益变动的原因,但从大多数房企的共性问题来看,少数股东权益占比高多数是由于合作项目的增多,此外还有部分是由于融资方式的驱动所致。

实际上,越秀地产的归母净利润表现不佳乃意料之中。受到市场影响,今年已经预披露业绩的房企之中,稳健型房企例如保利、金地和招商蛇口等也均同比录得归母净利润下滑,以此对比,越秀地产的业绩表现也能为市场所理解。

在财务指标方面,越秀地产仍保持房企中的优秀水平。

截至2021年12月31日,越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币405.0亿元,较年初上升8.6%;其剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.1%、47.1%和1.36倍,维持绿档。

销售业绩上,越秀地产表现要明显优于同行。在多数房企都未能完成销售目标之际,越秀地产去年累计完成销售金额约为1151.5亿元,同比上升20.2%,完成全年合同销售目标的约102.6%。

这一目标的达成源于越秀地产合理的投资节奏。

2021年,越秀地产在18个城市新增37幅土地,总建筑面积约为918万平方米,约56%通过非公开竞争模式获取,其中TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%、9.3%。

以此可以看出,越秀地产作为国企在土地市场的优势。当然,它的长处也不止于此。随着房地产市场收并购融资的风吹起,越秀地产自然也渴望从中分一杯羹。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上指出,目前有部分企业出了一些问题,为了能够让这些企业渡过难关保持行业的稳定发展,一些有利的政策纷纷出台。“从公司角度来看,目前各大金融机构已经主动对接我们并购贷的事情,钱不是问题,我们也在积极接触、洽谈和研究,但前提是要有好的项目。”

林昭远指出,越秀地产目前已收购部分合作项目股权,例如花样年重庆项目等。“未来公司也会更多关注收并购的机会,优先考虑布局有优势的趋势,挑选一些位置和质量比较好的项目进行收购或者合作。”

因为“不差钱”,越秀地产今年的投资强度仍保持在较高水平。林昭远说,从投资的角度,越秀整体大约将按照40%的投资强度、450多亿元的资金投入于土地市场。

这虽然与前两年相比略显得保守,但是面对诸多的不确定性,越秀地产节奏已经算得上十分积极。

能够保持较高的投资强度,也与越秀地产对市场的预判有关。

林昭远表示,从政策面来看,无论是销售端或者金融端,整体上对行业是有利的,一些大城市也出现了房贷利率下调。这一系列政策应有利于市场提振,3月预计会有所回暖。而在部分企业出现流动性问题后,市场的竞争格局也可能会发生变化,大部分企业将会趋于理性,投资端也会回到正常的发展轨道上。

在区域市场方面,林昭远认为,政策未来仍将趋于稳定,不过市场的分化仍将明显。例如,一二线城市人口、产业比较完善的仍将保持稳健,部分三四线城市则可能受到较大的影响。

从越秀地产的大本营广州的情况来看,林昭远认为,广州的房价在一线城市中仍比较便宜,总体上也是一个稳定的市场,越秀地产对之也充满信心。

不过,林昭远也提醒,从当前的市场表现来看,房地产市场规模见顶的可能性比较大,存在回调的可能。

整体上,越秀地产也是在审慎中前行,有机会也有挑战。

基于当前的市场表现,越秀地产将2022年的合同销售目标为1235亿元,同比增长仅约7.25%,降速明显。

林昭远称,这一销售目标根据市场形势而制定,今年越秀地产可售资源约2146亿元,而只要整体去化率达到58%,就能实现1235亿的销售目标。

没有冒进也没有退缩,越秀地产就是当下稳健型房企的典型生存样本。

林昭远最后总结称,越秀地产坚持稳中求进,投资上将会基于现金流管理需要以销定投,坚持风险收益相匹配的原则;销售端坚持一城一策、一项目一策,保销售、保回款,达成今年的销售目标;财务上保持财务健康,确保三道红线“绿档”达标。

稳健才能求进,将会是现在、当下和未来房企发展的关键词,越秀地产为同行们作出了一个表率。