近日，五矿地产有限公司（以下简称“五矿地产”）、华润置地有限公司（1109.HK，以下简称“华润置地”）、华润万象生活有限公司（1209.HK，以下简称“华润万象生活”）、大悦城控股集团股份有限公司（000031.SZ，以下简称“大悦城”）等先后获得银行提供的金额不等的并购融资额度。

    事实上，从2022年开年至今，房地产并购主题债券升温明显。近期不少银行均有计划发行房地产并购主题债券。与之相对应的是，房企在并购领域同步展开了密集行动。

    《中国经营报》记者注意到，国企央企在收并购事项中表现较为亮眼。如粤海置地控股有限公司（0124.HK，以下简称“粤海置地”）收购控股股东旗下物业资产股权；华润万象生活将禹洲物业服务有限公司（以下简称“禹洲物业”）、江苏中南物业服务有限公司（以下简称“中南服务”）收入囊中等。

    而对于下一步收并购计划，粤海置地方面及华润万象生活方面均未对记者作出相关答复。

    国企央企主导房地产并购

    国企央企背景的地产商是近期密集发行并购债的市场主体。

    1月26日，据上海清算所消息，建发房地产集团有限公司（以下简称“建发地产”）和招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，以下简称“招商蛇口”）分别在银行间市场成功发行并购票据，涉及金额22.9亿元。

    据建发地产2022年度第一期中期票据（并购）发行情况公告显示，公司此次成功募集资金10亿元。其中，4.6亿元用于并购2个标的房地产项目公司股权，4.6亿元用于项目建设，0.8亿元用于偿还到期债务融资工具。

    招商蛇口2022年度第一期中期票据（并购）发行情况公告显示，招商蛇口此次中期票据发行金额为12.9亿元，募集资金全额用于房地产项目并购。此前发布的募集说明书显示，本期债券募集资金12.9亿元用于包括但不限于置换发行人前期股权投入资金及后续资产投资与收购等方式。

    值得注意的是，招商蛇口的企业性质为央企，而建发地产为地方国企。

    克而瑞研究中心认为，国企央企以及一些优质民营企业，凭借自身实力、政策支持将在收并购市场将掌握更大的主动权。随着并购融资通道的打通，行业收并购积极性将受到调动。

    事实上，近期市场上已出现不少房企并购案例。

    1月25日，中国海外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中海地产”）先后发布公告称，于2022年1月21日及24日，拟分别向雅居乐（3383.HK）、世茂集团（0813.HK）收购广州利合房地产开发有限公司（以下简称“广州利合”）约26.66%、26.67%的股权，代价分别为约18.44亿元、18.45亿元（可予调整）。

    收购完成后，中海地产将持有广州利合73.33%股权。

    1月21日，世茂集团公告称，以10.6亿元总价出售上海北外滩核心区一项目公司的股权，项目接盘方为上海久事北外滩建设发展有限公司，由上海市国有资产监督管理委员会全资拥有，主要从事营运经上海市政府授权的国有资产及投资政府项目。公告显示，通过出售该项目，世茂集团将获得2.7亿元的收益，所得款项90%将用于降低其负债。

    物管行业方面，华润万象生活打响了2022年收并购第一枪，以10.6亿元收购禹洲物业。随后，其再下一子，宣布收购中南服务，交易代价将由订约双方厘定并最终协定，但不得高于22.6亿元。

    东兴证券研报指出，融资段的“呵护政策”将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额，“随着融资端政策的发力，流动性有望从头部国企央企向经营稳健的民企溢出，房企合理的融资需求将会持续得到满足。”

    为并购补充“弹药”

    最近，房企与银行密集签订了相关战略合作协议，以获得不同形式的并购融资支持。

    2月21日，五矿地产与交通银行股份有限公司北京市分行（以下简称“交通银行北京市分行”）签署并购融资战略合作协议。

    协议约定，交通银行北京市分行将在执行国家金融政策和中国人民银行监管规定的前提下，为五矿地产提供100亿元的意向性并购融资额度。

    五矿地产党委书记、董事长何剑波表示，希望双方以此次签约为契机，全面加强项目并购融资等方面的对接协作，不断扩大合作范围，提升合作水平，推进双方高质量发展再上新台阶。

    无独有偶，2月14日及2月18日，大悦城控股分别与招商银行、浦发银行签署并购融资战略合作协议。

    根据合作协议，招商银行将授予大悦城控股100亿元并购融资额度用于并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并为其提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。

    浦发银行为大悦城控股提供的并购融资额度为100亿元，双方合作的内容包括但不限于并购顾问、并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

    1月25日，招商银行与华润置地、华润万象生活分别签署并购融资战略合作协议，并购融资额度达230亿元，专用于其并购业务。

    事实上，银行对房企进行并购的信贷支持离不开金融监管部门的推动。

    2021年12月20日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，通过投资并购债券、并购票据等债务融资工具，支持房地产企业兼并收购优质项目，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

    此外，人民银行金融市场司司长邹澜曾在新闻发布会上表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

    为此，不少银行在年初就开始陆续推出了房地产并购主题债券的发行计划。

    1月24日，浦发银行发布2022年第一期金融债券发行结果公告。该公告显示，1月21日，浦发银行完成第一期金融债券簿记定价，本期债券发行规模为300亿元，期限为3年，票面利率为2.69%，募集资金将于1月25日到账。

    具体而言，上述当期债券按照募集资金用途分为两个品种，品种一为普通金融债券，规模为250亿元，认购倍数2.64倍；品种二为房地产项目并购主题债券，募集资金用于房地产项目并购贷款投放，规模为50亿元，认购倍数1.79倍。

    浦发银行称，将稳妥有序推进募集资金投放，对50亿元房地产项目并购主题债券募集资金进行专项管理，确保资金专款专用、规范管理，进一步发挥金融债券对推动经济结构调整的积极作用。

    记者注意到，此前，浦发银行曾表示，房地产项目并购主题债券将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

    据了解，这是金融机构发行的首笔房地产项目并购主题债券。中指研究院指出，结合政策导向可以推断，收并购类融资将成为优质房企新的融资渠道。

    事实上，自浦发银行之后，广发银行、平安银行表示，计划发行50亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

    2月下旬，兴业银行称，根据市场需求和业务发展需要，该行计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

    兴业银行表示，近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合拳，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。