时光飞逝，转眼间2014年即将离去。刚结束在梅州的讲学，朱耿洲博士就风尘仆仆辗转飞往北京，为北大房地产总裁班的学员们授课。这次授课的主题是《房地产融资策划36计》，该课程是《融资策划36计》知识体系的重要组成部分，深受学员们欢迎，含金量非常高！本次授课是朱博士“融资策划36计”知识体系全国大巡讲2014年度最后一期的授课，学员们早早就期盼着朱博士的到来。

    针对目前房地产企业的融资现状，朱博士分析：

    房地产企业作为资金密集型企业,在拿地、建设等阶段时常会面临巨大的资金缺口，融资问题成为当前房企首要面对的问题。在传统融资模式遇到挑战，融资成本和难度越来越高的情况下，房地产企业应借助多元化的创新融资渠道来降低风险，突出重围。

    在谈到房地产企业目前的融资特点时，朱博士归纳为：

    一、目前整个行业仍以银行信贷为主，约占40%左右；其次是发行债券，占15%-20%；此外是信托、券商等资产管理计划融资，还有股权融资、委托贷款、房地产基金、民间借贷、商品房预售、海外融资等方式。   

    二、房企公司实力越大，融资的渠道越广。以万科为例，基本上各种融资渠道都涉及，可谓大者通吃。

    三、以信贷为主的融资渠道占比将逐步下降。

    房地产企业通过信托、民间融资等渠道获取资金，极大地推高了融资成本，增加了融资风险，不仅不利于房地产市场的健康发展，还影响了社会金融秩序。

    如何借助多元化的创新融资渠道来降低风险？朱博士支招：

    1、“房银联姻”的融资模式。这一模式将在明年进入高峰期。如万科30亿港元入股徽商银行、恒大42亿港元入股华夏银行、越秀116亿港元收购创兴银行。截至目前，包括绿地集团、华润置地、新湖中宝、新华联、合生创展等超过30家房企纷纷“涉银”。“房银联姻”将为房企大大降低融资成本。“对于房企而言，与银行联手合作，从前期融资到中期按揭，及后续社区金融体验，各个环节的成本均可下降。”

    2、商业地产、养老地产、旅游地产将大发展,而多样化的产业发展也推动多样化融资创新的动力。如REITs、房地产众筹、还有养老地产、“住房反向担保”方式的个人融资方式也将推出。

    3、众筹创新融资模式。房地产众筹进入互联网，将大大改变房地产行业的投资行为。结合互联网，解决房地产的销售是房地产众筹的第一步。将来通过众筹这种形式，在老百姓接受度较高的情况下，可以往上游发展。通过互联网，不仅能帮助开发商与购房者/投资人，缩短在交易环节所造成的时间成本，减少因环节过多所造成的资金成本，还能协助开发商，解决其资金链的问题。

    最后，朱博士总结：“融资渠道的创新，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着明年住宅产业化的试点逐渐推进，房地产行业将呈现出‘加工业’的特征。未来房地产行业将呈现出‘金融业+加工业’的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。可见，未来房地产融资的创新也将越来越多。”

    据CCP统计，2014年度，朱博士“融资策划36计”知识体系全国大巡讲从共88期，足迹遍及祖国的大江南北，数万学员聆听朱博士的倾情演讲，其精彩的讲学得到学界各方的高度好评与喜爱！大家对朱博士与《融资策划36计》知识体系评价出现频率最多的关键词是“专业、系统、全面、真实、易懂、深入浅出、功底深厚、理清思路、少走弯路、茅舍顿开、眼界大开、不可或缺、含金量高、意犹未尽……”

    2014年即将过去，2015年就要来临。在辞旧迎新之际，愿融资策划的种子早日生根发芽！

本期课程由北大信息学院高层培训中心主办
（本期也是中国资本研究院“融资策划36计”知识体系全国大巡讲第662期）