3月19、20日，中国资本策划研究院（CCP）院长朱耿洲博士应清华大学深圳研究生院的邀请为“清华大学新实战型房地产高级战略研修班（第23期）”的企业家学员们授课，授课主题“房地产融资策划 36计”，朱博士全面系统地讲述了适合当前形势下的房地产36种实战融资渠道和100多种方法，解密行业领先地产企业融资秘诀，包括30多种房地产企业融资方法。

    今年两会《政府工作报告》指出，从5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。尽管有关房地产业、建筑业的营改增实施细则尚未出台，但基于“只减不增”的原则，这项被税务系统视作“攻坚战”的税务改革落实，对所涉行业企业的赋税结构将带来全新的变化。

 

（朱耿洲博士为清华大学深圳研究生院“清华大学新实战型房地产高级战略研修班（第23期）”的企业家学员们授课 ）

    房地产业营改增的实施成为学员们热议的话题，课间纷纷请教朱博士营改增对房地产有何影响？为此朱博士作了精彩解析。

    首先营改增对房地产的整体影响：

    第一、房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。

    第二、伴随企业加入置业大军，将会有更多有能力有动力的企业去投资房地产物业，优质住宅地产抢购热潮即将爆发。

    第三、对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌。

    第四、营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳税费，而国家就是为了鼓励交易、流通。

    朱博士进一步分析：房地产营改增是否减税关键看进项税抵扣：

    第一、利好低利润房企。

    房地产行业增值税税率基本确定为11%，而此前房地产行业和建筑行业采用5%的营业税税率。从理论上看，如果相关企业无法获得足够多的进项抵扣，其实际缴纳税率有上升的可能。房地产及建筑业营改增的税率确定为11%，原来营业税是5%，假如拿不到进项抵扣，意味着要交足11个点，那么税负自然大幅上升。

    但从房地产所涉及上游所有行业企业都充分使用增值税发票这一逻辑上来说，营改增总体上应该是减税的。营改增有利于规范和提高房地产和建安企业的财税管理水平，完善房地产企业增值税的抵扣链条，有利于房地产企业建造精装房的积极性，增加建安成本的抵扣。

    税种和税率的改变，对不同企业甚至不同项目所带来的影响，都是不同的。总体而言，高毛利项目会增加税负，低毛利项目很可能会降低税负；未来开发商对于项目工程总包方、分包方、材料供应商资格要求会更高。另外，土地和利息能否抵扣是房地产税负增减与否的关键，朱博士建议有关部门在出台具体执行措施时，能考虑这部分支出中进项税的抵扣。

    第二、建筑业营改增将推高工程造价。

    建筑业是房地产业最主要的上游供应商，一旦建筑业全面推广营改增，势必会对房地产的工程造价带来直接影响。

    目前，对建筑业利润影响较大的税种为营业税、企业所得税，税率分别为总营业额的3%和2%，加上城建和教育附加等，建筑业的实际税率为5.39%左右。推行营改增之后的税率为11%。

    考虑到建筑业业务构成的特殊性，其想要获得足够的抵扣，也将在一定程度上推高房地产建筑成本。

    一是原材料方面，大宗材料如钢材、水泥、混凝土的供货商比较容易提供增值税票，但砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，这些小型地方材料供应商能否提供增值税票，以及提供的票据如果不是增值税票，将影响建筑商能否抵扣。

    二是人工费用，大概占据工程总造价的20%～30%，未来还有继续走高的趋势。目前，建筑行业离规范管理的目标还有距离，大量工程队依然采取挂靠有资质的建筑公司的经营模式，建筑公司只负责招投标工作以及收取固定管理费，并不对旗下挂靠的工程队的工人进行有效监管。如果要对旗下所有农民工规范管理统一纳税，建筑企业所承担的税率也将上涨。

（朱耿洲博士为清华大学深圳研究生院“清华大学新实战型房地产高级战略研修班（第23期）”的企业家学员们授课 ）

 

    第三、促进流动降低库存。

    虽然细则尚未出台，但朱博士认为，营改增对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动降低库存。

    基于新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此房地产营改增利好商业地产。

    房地产建筑安装可以开增值税发票，将增加企业行业购置物业修建厂房的积极性，因为可以取得进项发票进行抵扣。

    值得提及的是，在二手房交易环节，营改增的改革会给市场带来一些变化。营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，这会在一定程度上增加商品房的流通性。

    朱博士特别指出：营改增对一二手楼市价格不会造成显著冲击。税改后按照11%的税率计算，直接抵扣不足可能会使得房地产应缴税率比原来略高，但由于政策承诺了只低不高，如果未来应税比率更高，那么是否有其他的虚拟抵扣来使得实际征收比照现有税率，所以实际的影响不会太显著。

    朱博士最后总结道：至于税改对房价以及房地产市场的影响，不是成本决定房价，而是市场决定房价。“今年以来部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。但我们只能说，税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。”

    朱博士透彻的解读使企业家们从专业的角度更加清楚地认识了营改增的实施对房地产有何影响，再结合全面学习房地产融资的渠道和方法，课前面对经济寒冬忐忑的心情消失了，掌握了融资知识，也就具备了化危为机的能力，解决了融资难的问题，也就能慧眼发现经济寒潮中的春天。

本期课程由清华大学深圳研究生院主办
（本期也是中国资本策划研究院“融资策划36计”知识体系全国大巡讲总第721期）