“对于行业来说，眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。如果不能生火取暖，在冬天里生存会受影响。”面对当下仍在调整的房地产行业，万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）董事会主席郁亮日前在业绩会上如此表示。

    早在几年前，万科便开始为“取暖”做准备，在地产开发之外，持续发力经营服务类业务。今年上半年，该项业务全口径收入241.1亿元，同比增长30.6%。

    无独有偶，龙湖集团控股有限公司（0960.HK，以下简称“龙湖”）管理层于近日在业绩会上表示，经营性物业收入的增长对公司穿越周期起到“稳压器”的作用，“行业下行，对于龙湖商业、长租冠寓、龙湖智创生活这三部分经营性收入，我们力争保持每年年化增长率在30%～40%。”

    值得注意的是，上述两家房企旗下物业板块正在资本市场寻求上市。万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）已于9月1日向香港联交所递交聆讯后资料集，而龙湖智创生活有限公司（以下简称“龙湖智创生活”）在7月7日招股书失效当晚重新递表。

    中指研究院分析指出，多元化业务作为房企开拓存量市场的主要抓手，是企业从销售模式转向经营模式的必经之路，未来将会扮演更加重要的角色。

    物业“触角”再延伸

    近段时间以来，万科与龙湖在物业板块上市的话题上热度不减。

    近段时间以来，万科与龙湖在物业板块上市的话题上热度不减。8月31日，郁亮在业绩会上表示，分拆物业上市，不是“卖猪仔”，即不是为了好价钱而把它卖掉，而是希望通过上市能使其获得更大的发展空间。

    就在9月1日，港交所发布的信息显示，万物云通过港交所上市聆讯，联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。此前于7月18日，万科分拆万物云境外上市的方案获得中国证监会核准。

    万物云前身为万科物业，其服务范围已从单一物业扩展至小区、商企和城市空间，并发展出不同的垂直业务领域。目前，公司的主要收入来源于小区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大业务板块。

    上半年，万物云收入143.5亿元（含向万科提供服务的收入），同比增长38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，同比增长59%。

    2020年及2021年，万物云上述三大业务板块的规模也均呈现不同程度的持续增长。在这两个完整会计年度，其中，社区空间居住消费服务营收分别实现同比增长20.33%和23.89%；商企和城市空间综合服务营收分别实现同比增长51.16%和33.98%；AIoT及BPaaS解决方案服务业务营收分别实现同比增长28.22%和79%。

    对于未来的业务发展规划，万物云方面表示，公司计划继续专注于吸引具有强劲增长潜力的客户，特别是来自新兴行业的客户，以进一步扩大公司的优质客户群。同时，公司将不断评估机会，以收购或投资其他公司及与万物云现有业务互补的业务，并将其合并入公司业务当中。

    据万科董事会秘书朱旭透露，下半年，万物云旗下的“万物云城”加速拓展，计划到2022年末累计落地100个城市服务项目。

    就在万物云上市在即之时，龙湖智创生活的上市之路却遭遇波澜。

    7月7日，龙湖智创生活的招股书失效（6个月有效期到期），但其在当晚随即递表，业绩、规模等方面均有所增长。

    招股书显示，龙湖智创生活的业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务板块，主要提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务；商业运营管理服务板块，主要提供购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。

    2019—2021年，龙湖智创生活收入分别为43.69亿元、64.68亿元、110.56亿元。2022年前4个月，公司录得营业收入为40.64亿元，同比增长38.6%，净利润同比增长70.9%至5.44亿元。

    规模方面，截至2022年4月30日，龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积超过4.8亿平方米，在管面积增至2.74亿平方米。其中，住宅及其他非商业物业在管面积为2.47亿平方米，购物中心在管面积为970万平方米，写字楼及其他商业物业在管面积为1700万平方米。

    值得注意的是，龙湖智创生活同时深耕“物业管理+商业管理”赛道，2021年，公司的商业运营及物业管理服务业务收入占比达26.53%。

    龙湖智创生活在招股书中表示，中国的物业管理服务市场分散且竞争激烈。该市场有超过11万名参与者，2021年前十大公司占总收入约32%。2021年，按总收入计算，公司在中国物业管理服务市场排名第七；按在管建筑面积计算，公司排名第九。

    中指研究院分析指出，到目前为止，房企业务多元化的“跑马圈地”阶段已结束。综合来看，物业服务与商业办公成为头部房企多元化发展的“标配”。50家典型房企中，有50家涉及物业服务业务，49家涉及商业办公业务。

    “作为房地产存量时代最为稳定的收入来源，物业服务仍然具有相当潜力，在住宅市场之外，教育、医疗等领域也蕴含巨大可能。”中指研究院认为。

    整体业绩贡献仍有限

    房企多元化经营收益有限，源自主观和客观双重因素影响。

    事实上，除了物业管理服务，房企多元化经营范围甚广，投入力度也有所区别。以万科为例，其经营服务类物业还包括物流仓储、租赁住宅业务、商业开发与运营等。

    在此前业绩会上，郁亮表示，房地产行业进入调整的这些年来，目前“稳预期”仍存在较大的挑战，“预期”即是“信心”，对于重建市场信心，郁亮称，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。

    “房地产行业进入新的阶段，为城市提供的配套服务业务越来越丰富，新的业务发展起来了，也能给市场提供一定的支撑，但这些业务大多为保本微利的长周期业务，需要独立的政策制度。”郁亮表示。

    上半年，万科的经营服务业务收入占比为11.65%。公司表示，经营服务类业务既面临挑战，也迎来发展机遇。其中，物流仓储服务、租赁住宅、商业开发与运营板块分别收入18.6亿元、14.8亿元、40.1亿元，合计占比不足4%，净利润表现方面则均未透露。

    其中，针对租赁住宅业务，朱旭表示，其下半年的工作方向是保持运营效率的行业领先地位，实现经营利润增速大于收入规模增速，到2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。

    除此之外，万科的多元化经营还涉及养老、冰雪、“养猪”（农牧行业），但关于这些业务的具体运营成效、财务情况等，近年来未有官方的正式完整披露。

    而对于龙湖来说，相比地产开发业务，经营性业务因能输出持续稳定的现金流量更有能力熨平经济波动，穿越周期。

    上半年，龙湖包括商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性收入为110.4亿元，同比增长26%，占总收入比例为11.6%，三年复合增长率为36%。其中，商业投资租金收入46.5亿元，“冠寓”租金收入11.8亿元，龙湖智创生活全口径收入约63亿元。

    中指研究院在今年1月发布的研报中指出，多元业务给房企带来的营收收益仍比较有限。从整体上看，2018—2020年，50家典型房企多元业务收入占总营业收入比例平均水平分别为8.2%、8.5%和8.3%，多元业务对房企总营收的贡献维持在8.3%左右。2021年上半年，50家典型房企多元业务收入平均占比10.7%，2018年、2019年同期数据分别为10.1%、12.2%。

    上述研报认为，房企多元化经营收益有限，源自主观和客观双重因素影响。从行业发展规律看，长租、文旅、养老等行业具有重资产、长周期的特点，短时期内很难收回投资，并且需要持续投入，给企业总体经营带来压力。

    从企业经营角度看，房企进入开发主业之外的领域需要摸门道、攒经验，多元业务也对企业能力有着高要求，只有具备足够的人才与资金储备，以及相关领域长期耕耘的经验，房企才有可能从多元化经营中获益。