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房企“生火取暖”:多元化经营谋求第二曲线
来源:中国经营报 | 作者:陈婷 赵毅 | 发布时间: 2022-09-17 | 214 次浏览 | 分享到:

    “对于行业来说,眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。如果不能生火取暖,在冬天里生存会受影响。”面对当下仍在调整的房地产行业,万科企业股份有限公司(000002.SZ,以下简称“万科”)董事会主席郁亮日前在业绩会上如此表示。

    早在几年前,万科便开始为“取暖”做准备,在地产开发之外,持续发力经营服务类业务。今年上半年,该项业务全口径收入241.1亿元,同比增长30.6%。

    无独有偶,龙湖集团控股有限公司(0960.HK,以下简称“龙湖”)管理层于近日在业绩会上表示,经营性物业收入的增长对公司穿越周期起到“稳压器”的作用,“行业下行,对于龙湖商业、长租冠寓、龙湖智创生活这三部分经营性收入,我们力争保持每年年化增长率在30%~40%。”

    值得注意的是,上述两家房企旗下物业板块正在资本市场寻求上市。万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称“万物云”)已于9月1日向香港联交所递交聆讯后资料集,而龙湖智创生活有限公司(以下简称“龙湖智创生活”)在7月7日招股书失效当晚重新递表。

    中指研究院分析指出,多元化业务作为房企开拓存量市场的主要抓手,是企业从销售模式转向经营模式的必经之路,未来将会扮演更加重要的角色。

    物业“触角”再延伸

    近段时间以来,万科与龙湖在物业板块上市的话题上热度不减。

    近段时间以来,万科与龙湖在物业板块上市的话题上热度不减。8月31日,郁亮在业绩会上表示,分拆物业上市,不是“卖猪仔”,即不是为了好价钱而把它卖掉,而是希望通过上市能使其获得更大的发展空间。

    就在9月1日,港交所发布的信息显示,万物云通过港交所上市聆讯,联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。此前于7月18日,万科分拆万物云境外上市的方案获得中国证监会核准。

    万物云前身为万科物业,其服务范围已从单一物业扩展至小区、商企和城市空间,并发展出不同的垂直业务领域。目前,公司的主要收入来源于小区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大业务板块。

    上半年,万物云收入143.5亿元(含向万科提供服务的收入),同比增长38.2%,其中,社区空间居住消费服务收入80.8亿元,同比增长34.8%;商企和城市空间综合服务收入51.1亿元,同比增长39.7%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元,同比增长59%。

    2020年及2021年,万物云上述三大业务板块的规模也均呈现不同程度的持续增长。在这两个完整会计年度,其中,社区空间居住消费服务营收分别实现同比增长20.33%和23.89%;商企和城市空间综合服务营收分别实现同比增长51.16%和33.98%;AIoT及BPaaS解决方案服务业务营收分别实现同比增长28.22%和79%。

    对于未来的业务发展规划,万物云方面表示,公司计划继续专注于吸引具有强劲增长潜力的客户,特别是来自新兴行业的客户,以进一步扩大公司的优质客户群。同时,公司将不断评估机会,以收购或投资其他公司及与万物云现有业务互补的业务,并将其合并入公司业务当中。

    据万科董事会秘书朱旭透露,下半年,万物云旗下的“万物云城”加速拓展,计划到2022年末累计落地100个城市服务项目。

    就在万物云上市在即之时,龙湖智创生活的上市之路却遭遇波澜。

    7月7日,龙湖智创生活的招股书失效(6个月有效期到期),但其在当晚随即递表,业绩、规模等方面均有所增长。

    招股书显示,龙湖智创生活的业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务板块,主要提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务;商业运营管理服务板块,主要提供购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。

    2019—2021年,龙湖智创生活收入分别为43.69亿元、64.68亿元、110.56亿元。2022年前4个月,公司录得营业收入为40.64亿元,同比增长38.6%,净利润同比增长70.9%至5.44亿元。

    规模方面,截至2022年4月30日,龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积超过4.8亿平方米,在管面积增至2.74亿平方米。其中,住宅及其他非商业物业在管面积为2.47亿平方米,购物中心在管面积为970万平方米,写字楼及其他商业物业在管面积为1700万平方米。

    值得注意的是,龙湖智创生活同时深耕“物业管理+商业管理”赛道,2021年,公司的商业运营及物业管理服务业务收入占比达26.53%。

    龙湖智创生活在招股书中表示,中国的物业管理服务市场分散且竞争激烈。该市场有超过11万名参与者,2021年前十大公司占总收入约32%。2021年,按总收入计算,公司在中国物业管理服务市场排名第七;按在管建筑面积计算,公司排名第九。

    中指研究院分析指出,到目前为止,房企业务多元化的“跑马圈地”阶段已结束。综合来看,物业服务与商业办公成为头部房企多元化发展的“标配”。50家典型房企中,有50家涉及物业服务业务,49家涉及商业办公业务。

    “作为房地产存量时代最为稳定的收入来源,物业服务仍然具有相当潜力,在住宅市场之外,教育、医疗等领域也蕴含巨大可能。”中指研究院认为。

    整体业绩贡献仍有限

    房企多元化经营收益有限,源自主观和客观双重因素影响。

    事实上,除了物业管理服务,房企多元化经营范围甚广,投入力度也有所区别。以万科为例,其经营服务类物业还包括物流仓储、租赁住宅业务、商业开发与运营等。

    在此前业绩会上,郁亮表示,房地产行业进入调整的这些年来,目前“稳预期”仍存在较大的挑战,“预期”即是“信心”,对于重建市场信心,郁亮称,相比短期政策,万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。

    “房地产行业进入新的阶段,为城市提供的配套服务业务越来越丰富,新的业务发展起来了,也能给市场提供一定的支撑,但这些业务大多为保本微利的长周期业务,需要独立的政策制度。”郁亮表示。

    上半年,万科的经营服务业务收入占比为11.65%。公司表示,经营服务类业务既面临挑战,也迎来发展机遇。其中,物流仓储服务、租赁住宅、商业开发与运营板块分别收入18.6亿元、14.8亿元、40.1亿元,合计占比不足4%,净利润表现方面则均未透露。

    其中,针对租赁住宅业务,朱旭表示,其下半年的工作方向是保持运营效率的行业领先地位,实现经营利润增速大于收入规模增速,到2023年实现成本法下(即扣除折旧摊销后)的会计报表盈利。

    除此之外,万科的多元化经营还涉及养老、冰雪、“养猪”(农牧行业),但关于这些业务的具体运营成效、财务情况等,近年来未有官方的正式完整披露。

    而对于龙湖来说,相比地产开发业务,经营性业务因能输出持续稳定的现金流量更有能力熨平经济波动,穿越周期。

    上半年,龙湖包括商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性收入为110.4亿元,同比增长26%,占总收入比例为11.6%,三年复合增长率为36%。其中,商业投资租金收入46.5亿元,“冠寓”租金收入11.8亿元,龙湖智创生活全口径收入约63亿元。

    中指研究院在今年1月发布的研报中指出,多元业务给房企带来的营收收益仍比较有限。从整体上看,2018—2020年,50家典型房企多元业务收入占总营业收入比例平均水平分别为8.2%、8.5%和8.3%,多元业务对房企总营收的贡献维持在8.3%左右。2021年上半年,50家典型房企多元业务收入平均占比10.7%,2018年、2019年同期数据分别为10.1%、12.2%。

    上述研报认为,房企多元化经营收益有限,源自主观和客观双重因素影响。从行业发展规律看,长租、文旅、养老等行业具有重资产、长周期的特点,短时期内很难收回投资,并且需要持续投入,给企业总体经营带来压力。

    从企业经营角度看,房企进入开发主业之外的领域需要摸门道、攒经验,多元业务也对企业能力有着高要求,只有具备足够的人才与资金储备,以及相关领域长期耕耘的经验,房企才有可能从多元化经营中获益。