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碧桂园下半年计划交付50万套房,已对现金流做极致压力测试
来源:界面新闻 | 作者:界面新闻 | 发布时间: 2022-08-27 | 140 次浏览 | 分享到:

 8月18日,碧桂园发布公告称,预计今年上半年的核心净利润为45亿元到50亿元,股东应占净利润为2亿元至10亿元。

  2021年上半年,碧桂园的核心净利润和股东应占净利润分别约为152亿元和150亿元。

  对于净利润下滑的原因,碧桂园表示,一方面是受到上半年疫情影响交付规模下降,减慢了项目结算的进度,导致收入规模下降并影响了结算毛利及利润的规模。

  为保障现金流的平衡,碧桂园部分区域对尾盘资产和要出清的资产有一些量价平衡的安排,也对毛利构成了较大压力。

  同时基于谨慎性原则,碧桂园计提的减值也对毛利构成影响。还有上半年利率波动造成了汇兑损失。

  碧桂园认为,上半年盈利的影响因素多为非现金性质,集团的经营状况良好,具备充足的可动用现金,现金流依旧稳健。

  8月18日午间,碧桂园组织了一场投资者沟通会,总裁莫斌表示,去年下半年以来,地产行业的发展面临着很多挑战,碧桂园也无法独善其身。

  “这些挑战对公司今年的中期业绩,特别是在利润表中,产生了直接的影响。”

  对于利润下降的原因,莫斌还进一步做出了解释,称市场调整周期超预期,从去年6月份到现在仍未结束。上半年纳入结算的项目销售毛利较低,特别是18-19年拿地的部分项目,受到市场调整的影响更为明显。

  对于外界最关心的现金流问题,莫斌表示,碧桂园已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量,做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新,确保实现“削峰平谷”,以平滑可能存在的阶段性波动,留足安全垫以应对外部的不确定性。

  今年上半年,碧桂园实现权益销售1850亿元,权益回款现金回款约为1703亿,权益回款率92%,已连续7年回款率保持90%以上的区间。

  在保交付方面,莫斌表示,今年上半年在214个城市,如约交付1070批次,超25万套房屋;下半年计划交付50万套。

  就接下来的到期债务规模,莫斌透露,2022年下半年,碧桂园已无到期美元债,境内有两笔债务到可回售状态,分别在9月和11月,合计40亿元。除此以外,下半年没有到期的直接融资。

  2023年上半年,碧桂园有合计4笔境内债、69亿到期或达到回售状态;境外美元债只有1月份的一笔,折合人民币40亿元。

  碧桂园方面表示,会继续优化债务结构,偿还高息的、短期的债务,进一步拉长融资久期。

  作为监管支持的示范性房企,碧桂园是目前为数不多能够进行全品种融资的民营房地产公司。

  在今年境外资本市场几乎停滞的状态下,碧桂园发行可转债折合33.68亿人民币,配售新股折合24.1亿人民币;从去年下半年至今,碧桂园在境内共计发行公司债及中票合计61亿、供应链 ABS及ABN合计87亿。

  近期监管机构对优质民营房企的融资支持或进一步升级。

  近日有市场消息称监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发,为部分房企提供流动性支持,其中龙湖、碧桂园、旭辉控股、金地四家房企作为示范房企被纳入考虑范围内。

  受此消息提振,8月16日地产板块迎来大涨,碧桂园一度涨超17%。

  莫斌表示,目前在交易商协会和中债信用增信公司的支持下,碧桂园也在推进中票的发行,进一步稳定行业及公司的信用状况。

  地产行业高利润时代已经一去不复返了。正如万科主席郁亮所言,地产行业进入非常明确的管理红利时代,房地产要回归居住属性和事业属性,大家的出路是要脚踏实地像制造业学习,去挣制造、创造跟服务的钱,不留恋过去的高利润,不留恋过去以速度、规模来衡量企业是否成功。

  在已发布中期业绩预告的房企中,大多出现利润下降。

  据中信证券统计,截至7月15日,今年发布中期业绩预告的50家企业(含开发商、园区运营商、物业管理企业、经纪公司),其中40家净利润下滑,只有10家实现净利润上涨。

  中信证券分析师指出,盈利能力下降是地产行业普遍性问题,保利发展(16.680-0.21-1.24%)、华润置地等公司也不可能在低质拿地期间获得一大批优质土储,所有公司的平均土地储备质量在2018-2021年都有降低。

  对于接下来的市场变化,莫斌表示,碧桂园对于未来的保交付、保债务刚兑仍然是充满信心。行业的参与方都在努力恢复地产行业信心,也需要每一个参与主体更加努力。

  但行业信心的恢复仍需要一段时间,未来发展会逐步制造业化,对公司和产品提出更高的要求。但行业仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿规模的市场,活下来的企业将会有更大的机会。