REITs试点应当向五个方面：

一是扩大基础设施REITs试点；二是推出保障性租赁房REITs；三是开闸REITs进入商业地产；四是研究解决REITs免税问题；五是研究推出“公司型REITs”。

2021年中央经济工作会议指出了中国经济面对的三重压力：需求收缩、供给冲击、预期转弱，要求“重在畅通国内大循环，重在突破供给约束堵点”。现在不少约束堵点就需要通过直接融资去克服，去推动，REITs就是突破供给约束堵点一个重要的金融工具。

公募REITs的几个比较优势：

一是筹集项目资本金。通过REITs盘活存量资产，筹集项目资本金。二是降低财务风险。三是维持管理控制权。传统的不动产资产，想找一个主体转让出去非常困难，偶然性很大。但是公募REITs大多是原始权益人控制，整个转让相对比较顺畅。另外很多房地产资产被迫散售，一般三五年以后资产就下降了，公募REITs可以形成产权的转移轻资产，同时实现统一管理。四是有效降低融资成本。如果有税收支持，估值和投资收益率都会显著的改善，实际上培育的是资本运作平台。公募REITs自身本金可以合并分离，可以出让现有资产，可以收购新资产，实际上是允许经营的资产管理和资产运作平台，实现存量资产的有效盘活，提高原始权益人融资的主动性、多元化和成本的可控性。五是助力“强者恒强”，支持重资产的主体走向轻资产的经营模式，支持具备综合能力优势的强主体并购较弱的同行，是助力行业领先企业“强者更强”的重要推手。

      中金公司固定收益部全球产品组执行负责人、董事总经理潘伟发表过《公募REITs的投资价值及市场展望》的主题演讲。

潘伟简要介绍C-REITs的特点时说，国内的公募REITs和海外的结构不一样，海外往往是美国的散型信托，是比较平，国内层次比较多，这是中国的创新，是最大程度把现有的产品结构叠加起来，解决一个新的资产的类别，这是非常大的创新。另外，它有很强的超脱于ToB业务的属性，有强ToC的特点，所以具有很强公用事业的特点，有可能和传统的企业经营、特定行业的经营风险不太相关，但跟大家基础用户的个人的行为有高度的绑定关系。

潘伟展望C-REITs的下一步还是谨慎乐观，主要几个观点：第一是配置价值凸显，即便现在市场相对稍微有一点热，涨得有一点快，但是配置价值还是不容忽视。第二从波动性来说，介于股债之间，现在因为是新资产受到监管发行的结构调控，新资产的效应还是非常明显，未来的配置价值非常高。第三未来资产的扩容增速，130万亿的基础设施里面现在只有市值440亿，占非常低的比例，现在五类资产对应的就是23.5万亿，差距还很大，有非常强的前景预期。最后有一个投资破圈，未来险资、公募和年金、境外投资者都会广泛的参与。

有专家认为地产行业逆周期的调节一定是利好标准化产品。从投资端来讲，未来中国地产领域非标转标是不可逆的过程，这个在行业内已经基本形成了共识。类REITs和CMBS本身就是最适合的标准化产品，并且市场非常广阔，今天所有的类REITs+CMBS的产品才只有6000亿，这个市场至少还有5倍以上的发展空间。相信随着时间的推移，类REITs和CMBS产品一定会发扬光大，以它们自己的方式为中国整个不动产证券市场以及不动产资本市场做出它们应有的贡献。