时值全国两会正在北京召开期间，3月11、12日，中国资本策划研究院（CCP）院长朱耿洲博士应清华大学深圳研究生院邀请再度来到深圳研究生院，给“清华大学新实战型房地产高级战略研修班（第26期）”学员授课，学员都来自房地产开发公司董事长、总经理及参与公司决策的高层管理人员。授课主题《融资策划36计》知识体系中的经典之作《房地产融资策划36计》，朱博士结合两会的有关金融及房地产政策导向，进而系统地讲述了2017年中国房地产企业主要的融资观念、36种主要融资渠道、200多种实战可用的品种和方法以及大量实操融资案例，全面展示了关于房地产融资策划与资本运作的精髓，教会大家如何进行融资策划应对每年的房地产调控，实现年年难过年年过，年年过得都不错！

    今年以来中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧，具体包括：禁止“配资拿地”等地产夹层融资；新增开发贷趋紧；拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。一些股份制银行如招商、兴业、交行相关人士也称，开始收紧房地产类贷款，包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。

 

(3月11、12日朱耿洲博士给“清华大学新实战型房地产高级战略研修班（第26期）”学员授课）

     朱耿洲博士指出：种种迹象给出了一个清晰的信号：2017年金融机构给到房地产的企业和购房者的支持相比去年将大打折扣，房企正在告别“高杠杆”时代。

    日前中国证券投资基金业协会发布的4号文中，限制的私募资管产品包括但不限于委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托收益权及其他资产收(受)益权、以名股实债方式受让房企股权、其他债权投资等方式。过去这些产品的融资，常常被用于帮助房企支付土地出让金和补充流动资金。

    朱耿洲博士点评道：4号文几乎考虑了所有私募基金子公司可能通过其他方式绕道投向房地产的可能性，如果严格执行，私募基金在房地产通道业务上将几乎无所作为。

    如何应对国家每年对房地产企业融资的宏观调控？

    从战略上，朱博士通过碧桂园经典案例的分析反复强调：大型房地产企业要提前3-5年，中型房地产企业要提前2-3年，小型房地产企业要提前0.5-1年来规划企业的融资战略。

    从战术上朱博士给大家介绍了适合2017年度融资方法与渠道，《中国资本策划网》采编整理了其中的十种：

    一、自有资金融资

    操作：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。例如，很多房地产央企都有自己的财务公司，央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。通过这种渠道筹措的资金，开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标——特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。

    现状：在行业整体不景气的情况下，去年全国大多数房企都面临巨大的资金压力。这时，恰是自有现金充沛的大型实力房企出击，通过低价并购优质资产进一步壮大自己的良好时机。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

    二、银行贷款融资

    1、国内银行贷款

    操作品种：

    对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。

    国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。

    信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。

    担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。通常而言，只有大型实力房企才能够获得银行的信用贷款。

    操作流程：

    流程一、贷款申请
    （1）借款人资格核查。
    （2）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料。

    流程二、商业银行贷款调查
    （1）借款人资格的核查。
    （2）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价。

    流程三、核定信用等级，提出审查结论。

    流程四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性。

    流程五、贷款的发放。

    流程六、贷后管理。

    2、国外银行贷款。

    现状：

    随着中国房地产市场的蓬勃发展，一方面国外银行开始介入国内市场，另一方面，国内的房地产企业，如万科、万达、碧桂园、颐和、绿地、万通、中建、中坤实业等开始走向海外，有的地方已出现几家中国房企在同一区域内“造城”、“抢客”的局面，利用国外银行的资金势在必然。

    我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB）。亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。

    国际商业贷款一般包括两种形式：

    一是由一两家国外金融机构提供的贷款；

    二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。

    外资银行5大关注点：

    对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。

    外资银行关注重点：
    （1）看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大；
    （2）关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）；
    （3）透明度是第一位的。

    国外银行贷款运作程序：项目建议书→可行性研究报告→备选项目审批→利用外资方案→借用国外贷款项目的程序。

    受中国房地产调控政策以及国内外融资成本差额的影响，资质较好的中国房地产企业出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。

    三、民间借贷融资

    随着房地产市场风向转向，银行对其信贷收紧，一些前期布局失当而且大量拿地的企业资金压力陡增，大部分的中小房企更是既缺乏自有资金，又无法取得银行贷款。为了维持企业的正常运作，不少企业不惜铤而走险，向民间借贷。

    民间借贷的特点：
    1、形式上分散、而且具有隐蔽性；
    2、金额上规模较小；
    3、范围上有较大的局限性；
    4、利率上的高低不一，一般随行就市；
    5、借贷合约是非格式化的；
    6、对偿债有硬性约束。

    朱博士也别提请大家注意：

    从过往的诸多案例可以看出，民间借贷大部分是高利贷。当房地产市场景气度处于快速上升通道时，采用此法融资的企业尚可以维持。但一旦上扬的趋势失速，风险敞口立刻会急剧放大。

    民间借贷犹如饮鸩止渴，明智的企业应该选择其他的方式帮助企业渡过难关，否则一朝上瘾，一旦市场有变，瞬间身陷囹圄。

     四、上市融资

    跟银行借贷一样，上市融资也是实力派玩的。

    企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高，能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

    上市的策略：

    从上市地点上看，上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。从上市的方式看，有首次公开募股上市（IPO），以及借壳上市。

    资本市场的上市融资本质是企业所有者通过出售可接受的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。从长远角度讲，融资是手段而不是企业的终极目标。

    1、国内上市融资

    首发公开募股上市（IPO上市）是指按照有关法律法规的规定，公司向中国证监会提出申请，证券管理部门经过审查，符合发行条件，同意公司通过发行一定数量的社会公众股的方式直接在证券市场上市。目前，A股上市公司中，有一百余家上市房企。

    2、境外上市融资

    除了在国内上市，一些房企选择了境外上市募资。境外上市的优势主要有：
    1）从申请到实际上市的时间周期更短并且上市效率更高；
    2）国外资本市场上市的准入条件更低，在资本结构，股本总额，盈利年限，公司所有权方面的准入条件更灵活；
    3）在海外资本市场上更容易实现股票全流通；
    4）相比国内，境外首次公开发行可以获得较高股价。此外，政府一度以税

    收减免的形式鼓励有能力并且有规模融资需求的公司去海外市场上市融资等一系列因素促使企业选择海外上市融资……

    朱博士特别指出：

    企业选择到海外上市融资，可以提高自身的国际知名度，提高企业的信誉度，同时还能为开展国际国内的合作提供舞台。这对于试图走出国门，到海外发展的房企，也十分具有吸引力。

    境外上市融资流程：

    聘用→筹备、验证→送件、报批→售股准备→公开认购。

    2014年12月23日，万达商业地产在香港联交所挂牌上市。据文件显示，万达公开发售超额认购约5.32倍，募集资金高达288亿港元。在当日仪式上，万达集团董事长王健林披露了万达商业地产上市后的新定位：中国生活消费综合性平台提供者。其募集的资金，无疑为后续的战略推进提供了充沛的弹药。

    3、买壳上市融资

    买壳上市是指在证券市场上通过买入一个已经合法上市的公司（壳公司）的控股比例的股份，掌握该公司的控股权后，通过资产的重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，这样，无需经过上市发行新股的申请就可以直接取得上市的资格。藉此，公司可以增发股票，进行募集资金。典型的案例有，2013年朗诗集团收购香港上市公司深圳科技（00106）63.4%的股权借壳上市。

    五、房地产资产证券化

    原理：

    房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接转变为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资者与投资对象之间的关系有直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。

    朱博士还特别划出房地产资产证券化的图形加以分析与讲解。
 

    房地产证券化的功能和作用功能：

    资产的及时变现、风险的分散化、融资的灵活性。

    六、产业基金融资

    通过产业基金融资与非上市增资扩股融资模式类似。

    基金公司靠发行投资基金股份或者受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于房地产，获得净收益后分配给投资者。

    吸引外资基金投资房企需要注意五点策略：

    产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。

    产业基金在所投资企业发展到一定程度后，最终都要退出所投资企业。其选择的退出方式主要有三种：
    1、通过所投资企业的上市，将所持股份获利抛出；
    2、通过其它途径转让所投资企业股权；
    3、所投资企业发展壮大后从产业基金手中回购股份等。

    七、房地产典当融资

    原理：

    房产典当融资也可以称做房产典当，是指当户将其房地产作为当物抵押给典当行，支付一定比例的费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。实质是以“抵押”形式办理典当借款。但房地产典当和抵押借款的根本区别在于：典当转移房地产的占有权，而抵押不转移抵押标的的房地产的占有权。

    特点：

    典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。具有融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性的特点。

    八、增资扩股融资

    1、非上市增资扩股

    非上市增资扩股又称私募股权融资，与产业基金融资类似。典型的如2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃。为此，恒大地产选择了非上市增资扩股，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，中东某国家投资局投资1.46亿美元，获得恒大7.7%股份；此外，德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。使得恒大度过了最危机时刻。

    2、上市公司增资扩股

    增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或者原股东增加投资扩大股权，从而增加企业的资本金。

    增资扩股的股权出资模式：
    （1）现金投资；
    （2）实物投资；
    （3）工业产权投资；
    （4）场地使用投资。

    九、融资租赁

    原理：

    融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，想承租人制定的出卖人购买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。

    房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。

    尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，可以获得全额融资，可以节省资本性投入，无需额外的抵押和担保品，可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；从某种意义上来说，可以用作长期贷款的一个替代品。

    十、售后回买

    原理：

    售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。

    售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，再次销售。

    朱博士提请特别注意：

    这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。

    在两天的课程里，朱博士还重点介绍了房地产融资风险控制的方法，含金量很高，企业家们都意犹未尽，茅塞顿开，反响强烈，一位房企的孙总已经连续第四年听朱博士的《房地产融资策划36计》课程，他对朱博士发自内心的感激，感慨到：“只要融资策划先行，才能做到：企业年年难过年年过，年年过得都不错！”

本期课程由清华大学深圳研究生院培训学院主办
（本期也是中国资本策划研究院“融资策划36计”知识体系全国大巡讲总第756期）