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PPP模式下房地产业发展大喜——朱耿洲博士清华大学深圳研究生院讲学实录
来源:本站原创 | 作者:厦天 | 发布时间: 2017-07-24 | 414 次浏览 | 分享到:

     大暑之日必有大喜之事。7月22、23日,中国资本策划研究院(CCP)院长朱耿洲博士应清华大学深圳研究生院邀请再度来到深圳研究生院,给“清华大学新实战型房地产高级战略研修班(F1701)”的企业家们授课《房地产融资策划36计》主题实战课程,朱博士系统地讲述了36种主要的房地产融资渠道、200多种房地产适用实战融资方法和大量实操融资案例,让房地产融资不再难!朱博士着重分析了PPP模式下房地产业发展机遇所在,企业家们反应强烈,好评如潮。朱博士的专业、务实、创新的观点可能成为房地产行业取得长足发展良方,确实是房地产行业之大喜,中国经济之大喜!




(图为朱耿洲博士为清华大学新实战型房地产高级战略研修班企业家授课)


    2017年6月末,人民币房地产贷款余额29.72万亿元,同比增长24.2%,增速比上季末低1.9个百分点。个人住房贷款余额20.1万亿元,同比增长30.8%,增速比上季末低4.9个百分点。7月上半月,50城新建商品住宅成交面积环比减少2%,同比减少20%。从成交面积同比跌幅看,北京领跌全国,从环比跌幅看,北京依然处于跌幅榜前5位。政策效应的逐渐释放将引导全国楼市步入平稳阶段。


    朱耿洲博士点评:“经过二十多年的快速发展,房地产黄金时代已渐行渐远,只要开发就赚钱的时代已经终结、房地产业需寻觅新的发展机遇方可达到长足的发展。本人在担任马鞍山工业园PPP项目融资总顾问时曾经指出过,不能用完全房地产思维操作工业园的建设,但是PPP项目的本质是大型的房地产项目,是更为科学、规范、法制和政府参股的大型公共设施建设的房地产项目,PPP模式将成为地产业新的经济增长点,开拓蓝海成为房企抢占制高点的不二选择。在城镇化浪潮和国家政策支持下,PPP时代已经到来,商机无限!”


    第一、房企借PPP弯道超车:


    PPP项目,即政府与私人组织合作建设的城市基础设施项目,包括市政工程、交通运输、城镇综合开发等。在国家推进PPP项目的大背景下,不少城市展开积极试点。在未来五年,我国每年应该有逾十万亿的基础设施建设需求,其中10%到15%会采取PPP模式。以此计算,未来十年PPP市场将超过十万亿元。目前房企介入最多的PPP模式中,有华夏幸福、碧桂园为代表的产业园、小镇模式,还有以绿地、万科为首的轨道物业模式,以及在旧城改造、棚户改造、养老医疗等领域参与PPP项目,部分房企更是多种模式推进,未来这部分房企很可能借助PPP项目进行弯道超车。除体量庞大的基础设施建设类PPP项目外,医疗养老项目也受到一部分房企的喜爱。近日,中南建设在济宁市开启首个养老PPP项目。而早在2015年11月,万科成为深圳首家公办养老机构PPP试点项目的运营合作方。PPP项目已经成为部分房企的重要盈利点。中铁建全年PPP项目为企业贡献了近2000亿元合同销售。因为对PPP项目有信心,绿地也表示,将打造与中国建筑、中国铁建等央企齐名的“中绿建”,到2020年实现4000亿元的年销售目标。


    第二、造城造镇攻略:


    1、在房企参与的诸多PPP模式中,产业园与小镇项目,成为眼下房企最热衷的模式。


    国内PPP项目,主要采取“政府主导,市场运作”的模式,房企可通过业务外包、特许经营和完全私有化参与PPP。如华夏幸福的产业园区PPP项目模式值得借鉴。


    在园区建设期,一级土地开发的土地整理、基础设施建设、产业招商服务等均由华夏 幸福先行垫付,政府在这个时期不出资,但会高度支持园区建设。等到园区售地、产生税收后,政府通过多种方式将资金返还给华夏幸福。


    依靠与政府良好的合作关系,华夏幸福不断在园区内乃至城市周边获取大量土地。此外,通过住宅销售,以及当地政府的多项支持,扩张的速度惊人。华夏 幸福在京津冀、长江经济带、珠三角的多点布局,实现业绩爆发。


    华夏幸福公布的数据显示,2016年,华夏幸福共实现销售额1203.25亿元,其中产业新城开发建设核心及配套业务销售额901.24亿元,比去年同期上涨51.95%。


    2、产业园区之外,小镇开发也是PPP的热点。


    由于国家计划到2020年培育1000个特色小镇,碧桂园、绿城等多家房企也开始主攻特色小镇。目前特色小镇项目的政企合作PPP模式类型主要分为外包类、特许经营类及私有化类。


    近日,美好置业、南山控股、云南旅游等中小型上市公司也披露了涉足小镇建设的计划,其中一部分选择与大央企合作。云南旅游与华侨城合作,美好置业则引进华润置地等知名企业。


    3、“特色小镇如果走向了传统的房地产模式,变成在乡里卖房子,这是悲哀,也值得警惕。”


    用PPP模式来开发小镇,需要综合运用各类投融资模式。如果目标正确,方法正确,小企业照样可以玩转较大的PPP项目。如果低水平地盲目介入,将会破坏特色小镇。

 

    第三、成功案例点评分析:


    1、参与以棚改为主的保障房建设是房企运用PPP模式的主要途径。


    棚改、保障房的PPP融资模式将成为政府重点扶持方向。以棚户区改造为主的保障性安居工程建设一直是国家民生保障的重点。棚户区改造面临拆迁难度大、配套资金缺口大、区域经济发展过程中土地一级开发融资难等问题。如何在棚改项目中有效的利用PPP模式,需要政府及时转变思路。这其中,湖南津市以“整体开发运营、项目捆绑建设”的模式,率先给棚改与PPP的结合作出成功示范。津市政府将拆迁安置和配套设施建设捆绑为整体,引进第三方拍卖公司公开招商,要求投资人在支付政府资金用于土地拆迁,并同时出资为政府完成项目包中配套设施建设部分。土地在收储完成具备使用权出让条件后公开出让,其收入返还投资人。政府既解决了土地收储的资金缺口,同时也完成了片区的基础配套建设,有效提高片区土地的价值。


  朱耿洲博士指出:“津市棚改的成功,最大的亮点在于两次的公开竞争。第一次公开招商的竞争会将投资人的收益控制在合理的范围内,避免暴利产生,多家竞争超出成本部分将直接成为政府收益。第二次公开出让则再一次引进竞争,有利于实现价值最大化。另外,项目投资人须参与第二次土地使用权的出让,并以不低于第一次成交价的价格承担兜底责任,使政府无负债风险。”


    2、PPP模式推动企业参与产业新城建设 进一步推进新型城镇化发展, 新型城镇化进一步带动PPP模式参与产业新城建设。


    新型城镇化的健康发展,能够有效缩小城乡间差距,激发区域经济发展潜质。而新型城镇化发展过程需要房企参与,PPP融资模式的优越性由此突出。房企参与PPP模式的应用范围将不仅局限于棚改等保障性安居工程,也能够在产业地产方面发挥一定优势,推动产业升级改造和新型城镇化发展。


  以河北省固安县工业园区为例,2002年固安县政府采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式,与华夏幸福公司签订了排他性特许经营协议,并设立三浦威特园区建设发展有限公司(SPV)作为双方合作的项目公司负责固安工业园区的整体投资、建设、运营等运作。在固安工业园PPP合作的模式中,双方合作的收益回报模式是使用者付费和政府付费相结合,在具体实施的过程中,若运营良好财政收入增加,那么固安县政府给予企业回报,包括对华夏幸福公司的基础设施和土地开发投资110%的补偿和对外包服务按比例支付相应费用,这两项费用不得高于园区财政收入增量的企业分享部分。若财政收入不增加,则企业无利润回报,不形成政府债务。


    朱耿洲博士重点分析PPP模式破解产业园区融资问题:


    为房企参与产城融合、推进新型城镇化发展搭建良好平台,从固安工业园区的PPP模式来看,较成功地解决了园区建设中的难题。


    1、固安工业园区采取了整体开发模式,实现公益性与经营性项目的统筹平衡,既防止纯公益项目不被社会资本问津,也克服了盈利项目被社会资本过度追逐的弊端。


    2、固安县政府与华夏幸福基业构建的平等、契约、诚信、共赢的机制,保证了园区建设的良性运转。加之固安县政府在推进新型城镇化的同时,统筹城乡结合,实现产城融合发展。


    发改委认为在PPP模式下,通过政企双方的合作,坚持共同发展目标,“以市场化运作机制破解园区建设资金筹措难题,以专业化招商破解区域经济发展难题,以构建全链条创新生态体系破解开发区转型升级难题,使兼备产业基地和城市功能的工业园区成为新兴城镇化的重要载体和平台”,这将成为未来房产企业进入产业新城建设中融资、运营的有效途径。


    3、PPP模式推动政府企业合作加快社会服务事业类工程进展:


    社会服务事业类项目PPP模式下,房企将成为重要角色。


    社会服务事业类项目范围广泛,包括医院、养老中心、国内国际展会及配套、体育中心等。这些项目服务通常具有公共品属性,包括其配套在内项目整体或可以有一定的稳定收入,但项目建设和维护需要有大量投入。在当前地方债风险不减、地方债务融资平台叫停的背景下,采用PPP模式、通过企业建设或经营成为部分财政投入有困难的政府建设及维护公共服务项目的重要举措。而对于可以接受相对不太高但有长期性收益的企业不失为一个好选择。


    以深圳大运中心项目为例,PPP模式倡导政府、企业双赢。


    深圳大运中心是深圳举办2011年第26届世界大学生夏季运动会的主场馆区,大运会成功举办之后,大运中心每年高达6000万元的维护成本成为深圳市政府的沉重负担。深圳市政府采用PPP模式解决大运中心维护运营问题。龙岗区政府与佳兆业集团签订修建-运营-移交(ROT)协议,将大运中心交给佳兆业以总运营商的身份进行运营管理,并约定40年期限,到期后再由佳兆业将全部设施移交给政府部门。而佳兆业依托于大运中心这一平台,借体育产业优势串联会展、商业等其它领域,以点带面,联动中心场馆-周边商业-新城片区,同时通过商业运作承接场馆运营,进而带动大运新城开发建设,化解了场馆维护高成本导致的持续亏损问题。


    朱耿洲博士点评:


    房企或可通过PPP模式,在相关商业开发和新片区中心地区建设中获利。


    首先政府对于当地已建成或未建的社会服务事业类项目,如养老中心、体育场馆、会议中心的建设和运营,较适合通过PPP模式引入相关房地产企业合作。而房地产企业在建设、运营过程中,也可以通过项目周边商业配套开发利用获得收益。同时,类似体育中心、会展中心等项目在开发完成后,很容易成为新的片区中心地区或周边建设新城,房地产企业也可以在运营项目的同时,挖掘周边地块价值,开发配套房地产项目。


    另外,部分社会服务事业类项目所在产业未来发展空间较大,房企可通过PPP模式参与项目运营,从而介入相关产业及配套地产发展。养老、体育等产业未来具有蓬勃的发展空间,而通过PPP模式参与相关项目建设、运营、开发或将是房企介入养老、体育等领域产业地产的重要途径。2022年冬奥会花落北京、张家口,在赛事财政预算中,包括竞赛场馆和非竞赛场馆在内的场馆建设预算,约为15.1亿美元,其中65%将来自社会投资。从北京冬奥申委财务及市场开发部副部长周星表态来看,未来冬奥会三个奥运村将全由社会投资,而在赛事结束后,北京和张家口崇礼的奥运村将作为商品房出售,延庆的奥运村则将成为度假村酒店。这或将是PPP模式在体育项目上的又一展现,值得企业重点关注与跟进。


    第四、朱博士精彩总结:PPP模式下房企参与基础建设大有可为。


    PPP模式是化解地方债务风险的重要抓手,也是未来地方政府融资方式转型的重要方向。国家一方面叫停以地方债务融资为主的基建融资模式,另一方面推广更为开放的PPP模式来引入社会资本减轻地方政府债务风险压力,并同时提高在基建等领域的投资效率。随着当前新型城镇化建设加快,通过PPP模式引导和鼓励社会资本参与城市基建投资和运营,成为创新融资模式、推动地方基础建设加快、推进新型城镇化步伐的重要环节。在PPP运行过程中进一步创新融资工具,除传统的商业贷款以及国家开发贷款外,企业发行相关债券、中期票据等中长期公募债券,发行定向融资工具等非公开发行债券,资产证券化,引入养老基金及保险基金等追求长期稳定收益的资金等都将成为PPP模式融资的可行手段, PPP模式下房地产业发展大喜——商机无限,国之大喜!


本期课程由清华大学深圳研究生院培训学院主办
(本期也是中国资本策划研究院“融资策划36计”知识体系全国大巡讲总第774期)