今年以来，国内房地产融资延续收紧态势，多家银行都在收紧房地产融资。未来，或有更严的各类监管措施出台。“房地产企业只有活化融资渠道，才可破解融资困局。”3月17~18日，中国资本策划研究院院长、著名融资实战策划专家朱耿洲博士受邀为清华大学深圳研究生院“新实战型房地产高级战略研修班(28)期”学员讲学时如是说。

（图为朱耿洲博士为清华大学 “新实战型房地产高级战略研修班(28)期”学员讲学）

　　监管强化，融资收紧

　　朱耿洲博士分析，在新增贷款规模变化不大、从中央到地方各级监管信号明显加强，今年房地产融资整体将会延续收紧态势，信贷额度可能感觉更紧。

　　1月14日，银监会发布《中国银监会关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知（银监发〔2018〕4号）》，将违反房地产行业政策作为2018年十大整治重点之一，整治对象包括直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资等行为。

　　各地银监局也出台相关监管标准，如河南银监局最新监管标准为：

　　1.不得向房企发放流动资金贷款；房地产类只认“四三二”的项目标准；

　　2.禁止投资房地产类公司的应收账款模式；等等。

　　上海银监局强调：

　　1.并购贷款投向房地产开发土地并购，或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土地项目应完成在建工程开发投资总额的25%以上。

　　2.要求银行不得对“四证不全”房地产项目发放任何形式的贷款。

　　3.并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金。

　　4.防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用…

　　等等。

　　除此以外，惩罚力度也在加强。1月25日，中国银行厦门市分行因理财投资业务未比照自营贷款管理流程，资金用于支付地价款和置换前期支付土地款的股东借款，贷款“三查”不到位，被厦门银监局罚款90万元。交通银行厦门分行因违规发放土地融资，内部控制不足，未能防范假按揭、假征信、假评估等，“三查”不尽职，导致贷款被挪用，向“四证”不全的项目发放固定资产贷款，被厦门银监局罚款150万元。1月26日，浙商银行杭州分行因存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的违法违规事实，被浙江银监局处以罚款20万元。

　　1月29日，恒丰银行信用风险评审部下发内部通知称，暂停受理房地产行业新增授信业务，存量业务（包括风险化解业务和“借壳”项目回归本源业务）可正常受理。

　　朱耿洲博士表示, 合理的监管与必要的惩罚，是为了房地产行业更规范，房地产融资需要阳光化。

　　烂尾楼烂在资金链

　　“烂尾原因多是资金链断裂”，朱耿洲博士还就学员关心的烂尾楼现象进行了分析并支招。

　　以广州为例，据了解，2017年底广州登记在册的烂尾地有141宗，烂尾楼有82座，数量庞大。以澳洲山庄为标志，这个始建于1993年烂尾烂楼盘达25年之久，落得了“广州最大烂尾楼”的名声。

　　烂尾楼形成于房地产业发展初期，当时单位福利分房时代结束、房地产业开始兴起。由于当时政府对房地产市场还处于摸索管理的状态，政策法规不成熟，因而对开发商的资质审查不严格。因此，玩“空手道”的开发商比较普遍，“空手套白狼，赚死胆大的”是当时情形的真实写照：当时的开发商是一个人说能拿到地，一个人说能搞到钱，于是两个人就合伙干起来。房子没盖好先卖，那就是“卖楼花”。“卖楼花”赚到钱也不还银行，继续抵押了再搞第二个项目。有时一个锅盖盖两个锅，更多的是一个锅盖同时盖几个锅。正是如此，资金链一旦出现问题，几乎就到了无可挽救的地步。

　　烂尾楼就如城市的伤疤。除了当事开发商积极自救外，政府也为民着想，最大限度的介入其中，变烂尾为和谐。朱博士认为:钻政策空子、赚政策红利的时代一去不复返。所以，包括房产地行业在内的任何企业，从创业伊始，应掌握好相关融资策划与资本运作知识，学以致用，解决好企业短中长期资金问题，企业才能正常发展。

　　活化融资渠道

　　两天的授课中，朱耿洲博士详细讲解了“18大”后未来10年房地产“18大”特征，系统讲解房地产融资的36种实战渠道和方法，包括资产置换融资、实物期权融资、承租权融资、促销融资、售后租回+保理融资、结构性参与融资租赁、ABS  /MBS /CMBS/ 土地证券化、房地产信托 /REITs/ 夹层信托等，就越秀REITs、碧桂园成本控制策略、恒大玩足球的营销和资本账本、万科“1个中心、2个基本点、4项成功法则、5大教训、15招融资内功、17招融资大法”等多个实操案例全面解读，“灵活运用好36种实战渠道和方法，可以让房地产融资不再难。”朱博士强调。

　　针对房地产证券化、并购等资本运作，朱博士认为：

　　目前房地产资产证券化主要操作模式包括“类REITS”（住房租赁、商业物业）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。相较于房企原有的开发贷款、权益融资、非标融资、债券融资（境内外）等外部融资渠道，资产证券化的优势在于：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV，能够实现风险隔离；同时，挂牌之后形成了标准化资产，能够吸引机构投资者低成本资金进入，在非标监管环境趋严的形势下，通过多种形式底层资产现金流的安排和重塑，成为房地产企业全链条融资的重要途径。

　　对于并购，截至2018年1月31日，房地产行业并购案宗数为23宗，涉资495.53亿元。在行业集中度愈加明显的当下，项目并购不仅是中小房企甩卖资产求生的手段，也逐步成为大中型房企储备粮草的方式。此类融资方案由于杠杆的运用通常伴随着负债率的攀升，影响房企主体评级和再融资顺畅；如能通过交易结构的安排，在表外先实现项目的培育，产生现金流后再并入上市房企，一方面锁定了操盘主体和退出渠道，另一方面为交易对手实现阶段性出表，降低负债率。事实上，在公开市场土地拍卖逐步降温，转向高比例长期限自持用地挂牌的大形势下，房企通过拿地实现项目储备越来越困难，现在越来越多的主体通过项目收购进行规模扩张，并可通过成熟项目的运作迅速进入销售阶段。

　　…

　　朱耿洲博士总结：“房地产企业只有活化融资渠道，才可破解融资困局。”

本期课程由清华大学深圳研究生院主办
（本期也是中国资本策划研究院“融资策划36计”知识体系全国大巡讲总第795期）