朱耿洲：融资新规下，房企如何实现有效融资？
来源:https://www.sohu.com/a/429110884_120119932
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作者:刘志强
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发布时间: 2020-11-03
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一般房企融资问题既可以通过新兴的资本市场融通，又可通过传统的直接或间接融资渠道，更可以通过营销自救等多种方式解决资金问题。
本文转自搜狐、新浪财经等媒体
附：全文如下
记者的一铁哥们在上海上坤地产任高管，今天一大早就兴奋地V我，上坤地产已通过港交所聆讯！我知道，这是他们上坤地产赴港上市之路的再次推进！这家公司曾获得过上海市松江区“2019值得资本市场关注的房地产公司”荣誉，在2020年度「中国房地产开发企业500强」中位列第79位。
恭喜之余在思考：为什么那么多房地产公司急于上市？而且，下半年以来，国家监管部门提出了“实施好房地产金融审慎管理制度”，对房企设置三道红线、四档管理等融资新规。这些新规对房企会带来哪些影响？房企又如何应对融资新规？记者约请中国资本策划研究院（CCP）院长朱耿洲博士进行解读，希望能对广大房地产企业带来帮助。
朱耿洲博士为清华大学深圳研究生院学员作《房地产金融环境与融资策略》讲学
记者：朱博士您好。目前主要有哪些房企融资新规？
朱博士：你好。今年下半年以来，国家监管部门释放了一系列的房企融资信号。早在6月，银保监会就强调“严控违规资金流入房地产市场”；7月，国务院召开的房 地产工作座谈会提出“实施好房地产金融审慎管理制度”；8月，住建部、央行又召开了包括碧桂园、恒大、万科等12家重点房地产企业座谈会，将试点对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。座谈会核心在于：提出了“实施好房地产金融审慎管理制度”，对房企设置三道红线、四档管理标准，以及重点房地产企业资金监测和融资管理规则等等，从而形成了一个系统的房企融资收紧新规。
三道红线是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍；四档管理是红、橙、黄、绿，即：三道红线全部踩中的为红色档，未来有息负债不得增加；踩中其中两道红线的列入橙色档，有息负债新增幅度不得超过5%；踩中其中一档红线的列为黄色档，有息负债增幅不得超过10%；三道红线均未踩中的为绿色档，有息负债增加幅度不得超过15%。
记者：三道红线、四档管理这些新规对房企有什么意义与影响？
朱博士： 融资新规明显传递出了房企融资再度收紧的信号，而今年上半年新冠疫情期间房企融资环境是有所宽松的，现在看来基本消失。但总体政策并未改变，既支持保障性住房建设资金的需求，又限制商业性住房的过度开发，更重要的意义在于帮助房企降低风险，不可盲目开发扩张，同时推动房企注重自身造血能力，促进房企正常发展，落实房企长效机制。
仔细研究“三道红线”，其实并不十分严厉，也不是有意压制房企。数据显示：碧桂园的上半年净负债率才58%，远低于100%标准。万科截至6月底的净负债率低至27%，一直保持行业低位。万科正是一直坚持净负债率低于40%的稳健的财务政策，才是他们的制胜之道。这说明和新规相比，有的企业内控目标其实更严格，也更能说明房企如果能实施均衡发展战略、财务稳健、坚持长期主义，反倒会受益于这些融资新政。
记者：像上坤地产这类房企如何应对新政解决融资困境？
朱博士：房企由于有信用有资源有实力，一般房企融资问题比较好解决。既可以通过新兴的资本市场融通，又可通过传统的直接或间接融资渠道，更可以通过营销自救等多种方式解决资金问题。
例如可以IPO。据我们CCP统计，像上坤地产这样的房企为谋求融资，申请港股上市，2019年共有13家房企，2020年6月底，在港交所等待IPO的房企则超过10家。也就是说，IPO肯定是房企解决融资困境的重要渠道之一。
可以发行债券融资。由于当前融资成本仍较低，平均融资成本票面利率低于去年同期的水平，而房企融资新规仍在推进中，房企可以尽快抓住政策窗口期加快融资。
据相关资料披露，截至10月29日，今年房企境内债券发行规模达6283.51亿元，同比增长20.5%。其中，9月份以来，房企境内债券发行规模1017.49亿元，同比增长56.9%。而仅在10月19-25日，房企境内外债券共发行22笔，融资金额约255.4亿元。上周境外债券规模强势走高，单周发行7笔，发债规模21.0亿美元，环比增加400%。由于银保监会加大查处银行、机构资金违规流入房地产的行动，进一步抬升了房企境内融资的门槛，预计年末房企境内发债难度将不断升级。不过，境外债券短期将保持高活跃度，本周就有8家房企，计划发售约24.8亿美元债券。
可以强化线上线下组合推盘，回笼资金。
国家统计局发布9月份商品住宅销售价格变动显示价格涨幅略有回落，这说明多数房企已经处于降价促销的阶段。房企可以线上线下组合销售，结合双十一购房节，整合资源积极推进各项目推广及销售工作，比如部分项目要根据项目特点制定自身的线上活动方案，希望通过利用线上顶级流量，利用大数据算法精准投放，将线上客户引流到线下促成成交。
例如：中国奥园8月份曾推出“奥园挑房节·限时88折起”活动，覆盖北京、广州、深圳、东莞、南宁、成都等20座城市。华润置地9月21日至10月31日期间推出“中秋国庆购房节”活动，全国6大区70+城市200+项目参与。恒大集团线上线下组合销售，9月1日至10月8月，实现合约销售额1416.3亿元。
我们CCP一直在强调一个融资观点：销售和促销，是企业解决融资问题和进行企业自救的最好手段。毕竟，销售回款是房企偿债、改善流动性的重要资金来源。所以面对债务和现金流压力，房企更应加大营销手段促销售，加快回款保障现金流安全。
最后，希望你朋友公司上坤地产早日通过评估上市。
记者：谢谢朱博士，愿中国所有房地产企业都能遵守融资新规，健康发展。
记者：刘志强
