中小房企应努力打造区域市场竞争力——朱耿洲在清华房地产总裁班讲学实录
来源:本站原创
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作者:厦天
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发布时间: 2014-03-11
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北京两会对中国房地产行业有哪些利好指导政策？房地产企业如何应对当前经济疲软趋势、全力打造区域市场竞争力?房企如何更好的拓展融资渠道？3月9、10日，中国资本策划研究院（CCP）院长、房地产融资策划专家朱耿洲博士受清华大学深圳研究生院之邀，在深圳为《清华大学实战型房地产总裁高级研修班》讲授两天“房地产融资策划（渠道与方法）”实战课程，针对上述问题进行了全面系统阐述，与课100多位广东及国内知名房企管理高层受益。
（图为朱耿洲博士为清华大学深圳研究生院《清华大学实战型房地产总裁高级研修班》讲学）
房地产业宏观政策趋好，有利于中小房企打造区域市场竞争力
“从李克强总理的《政府工作报告》中可以看出，今年国家对房地产业的调控政策整体是利好，有利于房地产行业健康发展。”朱耿洲博士在课程开篇中就直接、客观解读了课前学员特别关注的北京两会对中国房地产行业的指导政策和利好信息。
国务院总理李克强在3月5日召开的第十二届全国人大二次会议上作的《政府工作报告》中有多处提及房地产相关产业。“这对于房地产开发及相关产业链上的企业来讲，既是一种新形势下的指导政策、也是使房地产业如何走出困境、应对过去的一段时间里资金面从紧形势的方向标。”朱博士明确指出。
朱耿洲博士认为，《政府工作报告》将今年经济增长目标设定在7.5%，关键就在于：这其实仍是一个较高标准，因此与之相应的支柱性房地产业的投资增速，也应保持在18%左右甚至更高，也就是说今年房地产行业受政府挤压不会太大，房地产行业仍可大施拳脚！
报告中首次提出了针对不同城市情况分类调控，没有以往全局性、大规模的“一刀切”式的房地产调控。“这说明国家对楼市调控更加市场化，调控回归正常化。直接好处是各个城市可以结合据实出台措施不同甚至完全相反的调控措施，独立自主地使用调控权，这很明显有利于中小房企走出困境、努力打造区域市场竞争力。”朱博士认为。
报告中提出了“三个1亿人”，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化……有序推进农业转移人口市民化。“房地产业可以在城镇住房问题上大做文章，而这种需求总量增长本身是巨大的，是看得见的，简单地说就是3亿人口的城镇化住房需求给未来房地产行业发展提供了有力市场空间与信心支撑，这也是当前房地产行业的历史性机遇。抓住了这次机遇，中小房企区域市场竞争力将得到较大提升。”朱耿洲博士说。
与课学员也都非常认同朱博士的点拨，认为此次总理的报告指明了房地产开发企业发展方向，对房地产行业健康稳定发展具有至关重要的作用。
虽然未来形势大好，但中小房企如何面对当前“钱好紧、钱好贵”局面？朱耿洲博士果断支招：“特别是投资三、四线地区，有库存房应抓紧促销出货，减库存回现金、备足粮草，在市场拓展上采取以守为主，切忌异地贸然上项目。应充分发挥熟悉本地市场及投资需求之优势，利用本地人脉、地利精耕细作，以差异化打造区域市场竞争力。”
（图为朱耿洲博士与清华房地产总裁班学员交流）
多元化融资渠道拓展房地产资金来源
课堂上，朱耿洲博士就房地产及相关行业的36种主要融资渠道、100多种实用融资方法逐一进行解读，并引导学员参与研讨，通过多种案例，分析各种融资方法的实际运用过程。
在研讨与解析过程中，朱耿洲博士强调：房地产行业必须多元化拓展融资渠道，创新优化融资模式，以差异化打造区域市场竞争力。
房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。一般而言，最适合中小房地产企业的融资渠道有民间融资方式、委托贷款、固定回报投资、与各类相关联上下游企业合作开发、互助性担保、建立中小房地产企业发展基金等。“目前中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有与大公司合作、民间融资两种。”朱博士表示。
“寻求合作这种方法，是破解房企融资难的最直接、最常见、最有效也是最好的方法之一”朱博士说，比如与大企业合作，既能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难，又可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作成功，对中小企业来讲是条融资捷径。又比如与相关联上下游企业合作开发，包括报业广告、建筑业等合作，可以以未来的收益置换当下的所需资金。
民间融资是房地产业采用较多的渠道之一。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。“但要规避好民间融资借贷的法律风险，不要误入非法集资等歧途。”朱博士严肃指出。
在融资渠道多元化的建设上，除传统的方法如自有资金、银行贷款、客户资金(预售回款)外，还有渠道如发债券、国内上市、到资本市场融资、海外上市、把公司重组起来到海外资本市场融资、吸收海外基金、施工企业垫资、以及房地产基金等。未来融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。“但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。”朱耿洲博士认为。
朱耿洲博士最后指出：中小房地产企业能否成功融资，是生存的关键。小规模房企要善于规避企业风险，走兼并之路；中等规模房企要善于创新企业个性，培养专业能力；大规模房企要关于整合企业实力，接纳各方资金。中小房地产企业既不应坐以待毙，也不能好高骛远，而要坚持融资创新，探寻适合自己的融资方式，并依托自身资源和特点，摆脱过去对于银行贷款的单一依赖，在大环境和宏观调控下求生存、谋发展，努力打造区域市场竞争力！
本期课程由清华大学深圳研究生院培训学院主办。
本期也是中国资本策划研究院（CCP）“融资策划36计”知识体系全国大巡讲总第583期
