之前本人曾写过一篇“中澳房屋贷款比较与买房投资‘潜规则'”，主要讲中澳房贷的相同点与不同点，并列举了在澳投资房产的一些“潜规则”。然而我发现，绝大部分投资者只把重心放在了贷款利率、房产价格及房价上涨空间上，却很少关注到税收问题。其实投资房产，除了重视对现有土地价格的未来升值空间和增值时间长短以外，还必须关注一个重要的因素——税收!因为澳大利亚的房产税收种类繁多，费率高低不一，且每个州的税收要求都不一样。若投资者不考虑到税收这个因素，到头来不仅没赚钱，可能还会亏钱。因此，我以新南威尔士州为例子，详细介绍相关的房产税收，便于大家更直观了解。


　　新南威而士州的房产税主要有：


　　1. 土地税(Land tax)


　　土地税是根据超过土地税起征点的所有应纳税土地的总价值计算的，分为基础土地税和溢价土地税。土地税征收的门槛于每年10月在政府官方报纸刊登，并于每年12月31日用于土地业权计算。


　　基础土地税计算公式：


　　基础土地税=(房产总价-土地税起征点)×基础土地税税率+基础税收


　　2020年基础土地税的起征点是$734,000-$4,488,000之间，适用税率1.6%，基础税收是$100。


　　案例：假设现在购买1套价值100万澳币的房子，需要交纳的基础土地税是多少?


　　基础土地税=($1,000,000-$734,000)×1.6%+$100=$4,356


　　即应交基础土地税$4,356


　　若你只有唯一一间用于居住的住所和做为生产的农场，或者有低于土地税起征点的土地就无需支付土地税。


　　除上述情况外，如果你拥有或与他人共同拥有以下房产，则需要缴纳土地税:闲置土地和农村土地，用于建造房屋、居住单位或公寓的土地，用于度假的住宅，投资性财产，公司购房财产，住宅、商业或工业单位，停车位，商业地产，工厂、商店和仓库，从州或地方政府租来的土地。不管收入是否来自土地，都要征收土地税。


　　溢价土地税计算公式：


　　溢价土地税=(房产总价-土地税起征点)×溢价土地税税率+溢价基础税收


　　2020年溢价土地税的起征点是$4,488,000以上，适用税率2%，溢价基础税收是$60,164。


　　案例：假设现在购买1套价值500万澳币的房子，需要交纳的溢价土地税是多少?


　　溢价土地税=($5,000,000-$4,488,000)×2%+$60,164=$70,404


　　即是应交溢价土地税$70,404。


　　2. 印花税(Stamp Duty)


　　印花税是一种用于房产交易、抵押贷款和机动车登记等交易的税收形式。跟在中国境内买卖房产需要在房产登记所交80元印花税是同个形式。


　　在新州有“基础印花税”与“附加税”两个部分，普遍房价越高，印花税越高。本地买家只需要缴纳“基础印花税”;其他外国买家则需要多缴纳8%“附加税”。


　　“澳洲本地买家”的定义：1、拥有澳大利亚国籍的公民;2、持有绿卡后12个月内在澳洲境内居住超过200天的永久居民;3、持有“444签证”的新西兰公民。


　　不过根据澳洲媒体2020年4月中旬的报道，新南威尔士州财政部长Dominic Perrottet与维多利亚州财政部长Tim Pallas希望对各州的融资方式进行改革而进行一系列经济措施改革，其中Dominic Perrpttert力推废除印花税。可想而知，印花税过多不久在新州可能会被废除。


　　3. 空置税 (Vacancy fee)


　　空置税是为了禁止有人囤积土地炒房导致租金上涨和缓解住房紧张，目前空置的税率是1%，只要在12个月内累积空闲6个月则需要交空置税。但三种情形除外：一是房屋出租超过6个月，二是自住或者亲朋好友住宿超过6个月，三是个人或者请中介在市场上定价出租房源，就算没有出租成功也算在里面。


　　4.资产增值税。 若是作为投资房，每年房产的增值都需要专门的会计帮你计算，多余溢价增值部分需要上交一定费用的税费。


　　买房的其他费用还有很多：


　　1.海外买家申请FIRB(Foreign Investment Review Board)的费用


　　只要是非本地买家，无论是公司还是个人都需要找FIRB(外国投资审批委员会)来负责评估购买的澳洲房产。凡是购买100万澳元以下房产，投资者须缴纳5600澳元的FIRB申请费;100万到200万澳元的，缴纳11,300澳元; 200万到300万澳元的，缴纳22,700澳元;300万以上的物业，房价每增加100万，申请费就增加11,300澳元。


　　2.律师费


　　在澳洲，购买房产一般需要律师作为媒介保障风险与交易公平。律师会为买家理清法律上的风险与合同的拟定与审核，也会协助买家进行价格上和权利上的谈判。若只算最基本的过户，律师费在$800-$1500,其他费用自行约谈。


　　3.贷款费用


　　无论在银行还是其他贷款机构，购房都需要交几百至一千澳元的开户费用。但若与银行等机构有缘，可能能减免此费用。


　　4. 物业管理费


　　公寓则根据所处地的物业公司的管理收费，一年约3000-5000澳元，别墅则不需要交此费用。


　　5. 房屋保险费用


　　很多银行在签发贷款之前，要求买家购买房屋保险。保险费用约1000澳元每年。公寓的物业管理费当中已包含房屋的保险费。


　　6. 中介费


　　找房产中介买房则需要给费用，费用一般为房价的1%-3%。若找会计处理资产增值，则也需要支付会计员的劳动费用。


　　7. 市政费、排污费


　　处理垃圾，处理污水，维护设施等都需要交钱，一般按照房产面积大小，所处区域有关。便宜的则500澳元每年，贵的则上千澳元。排污费也是大相径庭。不过在购买房产之前给的房屋资料里一般有写明费用。


　　这些就是在澳大利亚新南威尔士州购买房产会产生的基本税费，望投资者能有个理性的投资判断，看是否适合自己的投资规划路线，切忌盲目投资。