“要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。”日前，中国人民银行党委书记、行长潘功胜在金融支持民营企业发展座谈会上如是表示。

    《中国经营报》记者注意到，参加上述座谈会的8家民营企业中有4家民营房企，其反映近年来企业融资成本稳中有降，同时提出希望进一步拓宽债券融资渠道等诉求。

    自去年年底开始，房企融资政策迎来重要转向，但仍存在部分民营房企融资难的现象。根据中指研究院提供的数据，今年上半年，房地产行业信用债发行规模为2340.5亿元，同比下降7%，占总融资规模的57.9%，发行主体以央企、地方国企为主。

    7月以来，房地产市场不断释放利好信号。中信建投证券发布的数据显示，7月，房企债券融资有所改善，总规模环比上升59.9%至604.6亿元，加权融资成本为3.44%，环比下降33个基点。克而瑞监测的65家典型房企在7月的融资发行规模达401.2亿元，环比上升231.6%，同比降幅收窄至42.4%。

    中指研究院企业研究总监刘水分析认为，“房企融资的‘三支箭’将加大支持力度，满足房企合理融资需求。”中信建投证券房地产首席分析师竺劲表示，“伴随政策持续落地并落实，7月的房地产销售、融资状况应视作今年底部，后续有望改善。”

    16家房企成功发债

    7月，共有16家典型房企成功发行债券融资，较6月增加6家。

    融资渠道通畅，是优质房企的共同点。

    克而瑞提供的数据显示，7月，共有16家典型房企成功发行债券融资，较6月增加6家。其中，融资总额排名靠前的房企分别为金融街（000402.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）、万科（000002.SZ）、华润置地（1109.HK），发行面额分别为75.8亿元、50亿元、40亿元和30亿元，平均票面利率分别为3.38%、2.97%、3.09%、3.2%。

    从发行债券的类型分布看，7月，房企融资主要以一般公司债为主，发行规模占比约为37.9%，较6月增加157.5%，较去年同期减少超过30%。值得注意的是，7月，宝龙地产（1238.HK）成功发行一笔4.01亿美元的海外债，利率为6.95%，带动该月份典型房企平均发债利率水平提升至3.81%。

    中信建投证券发布的数据显示，7月，房企境内公司债、短期融资券、中期票据、定向工具、资产支持证券的发行利率分别为3.48%、2.47%、3.79%、3.37%、3.98%，其中，中期票据的利率较6月上升；短期融资券、定向工具的利率保持稳定；公司债、资产支持证券的利率较6月下降。

    另一方面，据克而瑞资管（CAIC）统计，7月，典型房企境内外债券合计到期规模约564.6亿元，较6月规模环比上升48.8%，其中，海外债约为212.6亿元，占比约38%。未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约为1619亿元。

    从外部环境上看，7月10日，人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对此前人民银行、原中国银行保险监督管理委员会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即俗称的“金融16条”）中的部分政策进行延期，主要涉及房企存量融资展期、专项借款支持项目的配套融资支持等，将适用期限统一延长至2024年12月31日。

    而在此前，受房地产行业支持政策不断加码影响，证券交易所及证监会对房企增发计划的审批明显加速，多家A股房企的股权融资计划有了突破性进展。7月3日，厦门国贸（600755.SH）向不特定对象增发A股股票申请获上交所受理，并于7月18日收到审核问询函。6月27日，保利发展（600048.SH）、福星股份（000926.SZ）等四家房企向特定对象发行股权申请获得中国证监会同意注册批复，发行规模分别不超过125亿元、不超过13.41亿元。

    更早之前，6月17日，招商蛇口拟通过发行股份购买资产并募集配套资金的注册申请获得中国证监会批复许可，公司拟募集配套资金不超过85亿元。6月28日，上述事项涉及的标的资产已完成过户手续及相关工商变更登记、备案事宜。

    进入8月，房企融资活跃度延续。8月8日，招商蛇口发布2023年度第九期超短期融资券发行文件，发行首日为8月9日，发行金额为13亿元，发行期限180天，票面利率为2.2%，拟用于偿还到期债务融资工具。8月9日，据上交所披露，武汉城市建设集团有限公司拟发行2023年度第七期超短期融资券，发行金额3亿元，发行期限270天，募集资金拟全部用于偿还即将到期的债务融资工具本金。

    优质房企将获更多融资支持

    近段时间以来，关于民营房企融资支持的话题关注度持续上升。

    值得注意的是，7月，除招商蛇口等央企、国企之外，民营房企中，宝龙地产、新城控股、新湖中宝、滨江集团也先后成功发行债券融资。其中，新城控股发行两笔合计22亿元的公司债和资产证券化产品。在克而瑞监测的65家典型房企中，宝龙地产发行的海外债利率最高。

    近段时间以来，关于民营房企融资支持的话题关注度持续上升。

    8月3日，潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会，听取有关意见建议，推动银企供需对接，研究加强金融支持民营企业工作举措。伊利集团、宏桥集团、龙湖地产、正泰集团、新希望集团、旭辉地产、美的置业、红豆集团等民营企业和部分金融机构、银行间市场交易商协会主要负责人参加座谈会。

    据人民银行披露，座谈会上，工商银行、建设银行表示，将切实发挥国有大行“头雁”作用，提升民营企业贷款稳定性，扩大小微企业授信覆盖面，支持民营企业债券承销发行。银行间市场交易商协会表示，将继续加大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）服务民营企业力度，加快债券市场创新，满足民营企业多元化融资需求。

    潘功胜指出，推进“第二支箭”扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。其进一步要求，要深入了解民营企业金融需求，回应民营企业关切和诉求，做好银企融资对接，为民营企业提供可靠、高效、便捷的金融服务。要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。

    “第二支箭”是金融支持民营企业融资政策组合中的一项。2022年11月，银行间市场交易商协会官网发布一则工作动态称，其在人民银行的支持和指导下，会继续推进并扩大“第二支箭”，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

    据银行间市场交易商协会介绍，“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。另外，信贷融资被称为“第一支箭”，股权融资被称为“第三支箭”。

    光大证券固收首席分析师张旭分析认为，“第二支箭”对于民营企业债券融资的支持作用主要体现在两个方面，其中，可通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持暂时遇到流动性困难的民营企业发债融资。另外，“第二支箭”释放了人民银行对国企、民企一视同仁，坚定支持民企发债融资的信号，可起到提振市场信心的作用，助力更多民营房企顺利融资，缓解其“融资难、融资贵”的问题。

    “房地产是信用债市场存量规模较大的行业之一，债券融资也是房地产企业重要的资金来源。去年房地产市场的景气度处于偏低水平，民营房企在债券市场融资遇到阶段性困难，因此，优质的民营房企是‘第二支箭’重点支持的对象。”张旭补充称。

    刘水表示，“发债融资方面，‘第二支箭’目前惠及的房企只有12家，发债注册金额在1400亿元左右，受益房企较少。后续，预计将在发债增信的担保主体、担保方式等方面扩围，进行创新，放松条件，让更多民营房企受益。”