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万物云逆势上市,批量造富
来源:21世纪商业评论 | 作者:李惠琳 | 发布时间: 2022-09-30 | 231 次浏览 | 分享到:

“孩子大了以后,也想独立发展。”万科董事会主席郁亮的话言犹在耳,独立7年的万物云,终于站上了资本市场。

9月29日,万物云(2602.HK)在港交所上市,开报45.6港元,较发行价49.35港元低7.6%,收盘报46港元,市值约483亿港元。

在目前港股上市物管企业中,万物云的市值超过碧桂园服务、保利物业等,仅次于华润万象生活。但相比去年宣布上市时的千亿港元估值,打了五折。

股价表现在意料之中,当下港股市场走势疲软,房地产寒意未退,唇齿相依的物业板块集体下调,万物云难以独善其身。郁亮在上市仪式上表示,并不在意上市时点的估值高低,更在意未来的长期表现。

不过,此时上市的万物云,仍批量产出富翁,394名持股“高级打工人”, 身家暴涨。

赚辛苦钱

不少人惋惜,万物云上市“错失良机”。回望2020年,物管公司纷纷掀起上市热潮,资本给出不乏40倍以上的高估值。

郁亮对此不以为然,“我们不是卖猪仔,在好的价钱时候卖掉,而是希望上市后能获得更大的发展空间。”

一位房企人士向《21CBR》记者表示,“房地产很难再回到从前了,万物云以后再上市也不一定更理想,这时先上市,融资渠道拓宽了,可以抓住并购窗口期扩大规模。”

IPG中国首席经济学家柏文喜也认为,万物云此时上市,有助于改善资金基本面,提升万科的流动性。

万物云的前身为万科物业,2020年更名为万物云,业务涵盖社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案。

在郁亮的设想中,万物云不是一个单纯的物管公司,而是一个空间科技服务商。

地产分析师严跃进向《21CBR》记者分析,万物云的新打法是,链接物业行业各类企业、资源和市场,后续基于科技创新等因素,实现资源整合,形成类似链家和贝壳的关系。

充满科技范的名字和定位背后,万物云的生意本质,目前仍是物业服务,2021年在中国物管服务市场中排名第一,占4.28%的市场份额。

根据招股书,2022第一季度,万物云实现营业收入68.48亿元,其中物业服务收入占比超76%,承载“云”概念的AIOT以及BPaaS解决方案的营收,占比不到8%,科技成色不足。

相比地产开发重资产、高投入,物管拥有稳定的现金流和抗周期性优势,但赚的却是辛苦钱。

截至2022年6月底,万物云住宅在管面积约为7亿平方米,商企和城市空间服务方面在管面积约1.4亿平方米,合计规模仅次于碧桂园,后者同期在管面积为8.432亿平方米。

规模越来越大,赚钱却越来越难。

万物云的住宅物业服务平均单价约3.13元/月/平米,本就是赚小钱。

付出的人力成本却走高,2021年销售成本中的人力成本和外包成本,合计157亿元,占总收入的66%。

这直接影响了毛利率,近三年万物云的毛利率持续下滑,2022年第一季度降至14.50%。

或许,这就是万物云不更愿意讲科技故事的原因。相比之下,在各项业务中,AIOT以及BPaaS解决方案的毛利率高达33%,利润丰厚得多。

批量造富

万物云的营收,在行业排首位,对员工也大方。

7年前,万科物业引进事业合伙人机制,向体系内员工授出股权奖励,并设立睿达第一到第五有限公司作为员工持股平台。

根据招股书,上市前,万物云的持股员工有394名,合共持有7000万股股份,占IPO完成后已发行股份的 6% ,若以发行价49.35港元计算,价值超过31.8亿元,人均身家近800万元。

其中,万物云董事长朱保全,拥有万物云2000万股股票,占IPO后已发行股份1.17%,以发行价计算,价值超过9亿元。

他于1999年加入万科,从北京万科地产的人力资源部门经理做起,之后一路晋升到集团高管。2010年加入万科物业,第二年成为掌舵人。

朱保全的财富值不止于股权,2021年其年薪就接近1250万元。

万科作为万物云最大股东,也直接受益。上市前,万科合计持有万物云62.89%股权,过去3年的分红超过20亿元。

而且,外部股东也同样受益。

2017年,万科物业引入外部股东,博裕资本和58同城老板姚劲波,分别以15亿元、3亿元,认购万科物业25%和5%股权。

2021年9月递交招股书不久,万物云的模式和估值被市场看好,博裕资本、姚劲波选择落袋为安,先后转让了万物云7%股权、2.14%股权,套现69.86亿元、19.91亿元。一进一出,二者分别净赚65亿元、18.6亿元。

而高位接盘的香港瑞轩、珠海达丰、海南云胜,就没那么幸运。

上述三方通过接盘博裕资本、姚劲波的股权,进入万物云股东行列,当时后者估值超过1048亿元。香港瑞轩持股最多,以29.94亿元购入2.86%股权,如今缩水过半。

即便如此,万物云的朋友圈依然强悍。

此次IPO,万物云迎来7名豪华基石投资者,包括中国诚通以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、淡马锡、瑞银资管、润晖投资、高瓴旗下HHLR基金及YHG投资、Athos资本等,合计认购2.8亿美元股份。

“差市场交真朋友。”路演当天朱保全发出感叹。

其实,逐利的资本,看中的是物业赛道的长期价值。

上述基石投资者中,润晖投资、高瓴都是物业赛道的资深玩家,润晖投资是华润万象生活的基石投资者,高瓴则是保利物业、华润万象生活、远洋服务、金科服务、融创服务、合景悠活的基石投资者。

不过,当物管行业步入疲态,万物云想以科技故事打开想象空间,还要看市场的认知和耐心。