2022开年以来，众多身背房贷的“还贷族”和急需“上车”的“刚需族”迎来多重利好。

2月17日以来，媒体相继报道称，山东菏泽、重庆、江西赣州、广东佛山等地不少银行已将当地首套房首付比例降至20%。今年至今，全国已有超过40城陆续发布了不同程度的房地产微调政策。

与此同时，房贷利率似乎正进入新一轮下调期。2月21日，贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其监测的103个重点城市2月份主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点；平均放款周期为38天，较上月缩短12天。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，今年1月份，5年期以上LPR下调带动了2月份房贷降息。“2月按揭房贷利率下降空间加大，利率水平接近去年5月，放款周期加快到2020年三季度的状态，这是住房信贷环境宽松力度加大的表现，对于改善市场预期、加快市场成交将发挥更积极的作用。”

2月21日，还有消息称，当天四大行在广州地区的房贷利率同步下调。四大国有银行相关人士向21世纪经济报道记者证实了上述消息。同时多位业内人士向记者表示，现在银行按揭贷款额度普遍较为充足，且审批加快，放款周期较之前明显缩短，房贷利率后续仍有下调的可能。

专家分析是供求关系导致

2月21日，有媒体报道称，当天四大国有银行同步下调广州地区房贷利率，其中首套房贷利率从LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套从LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。

对此，四大行均向记者表示，该行在广州地区的房贷利率从2月21日起按照上述价格执行。同时，记者还了解到，交通银行也已跟进调整广州地区房贷利率，邮储银行则从2月22日起下调广州地区房贷利率，均与四大行保持一致。另有多家股份行向记者透露，目前已跟随国有大行的脚步，将其在广州地区的房贷利率下调至首套5.4%、二套5.6%。

某国有大行广州分行表示，该行将继续坚持“房住不炒”定位，优先支持刚需及首次置业者需求，对已满足放款条件的客户，按申请时间有序发放贷款。“目前符合放款条件的业务，暂时没有积压。”

对于此次国有大行集体下调广州地区房贷利率，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是供求关系导致的银行自主行为，并非全国层面的下调。

“1月份，广州新房成交量不足6000套，远低于2016年以来月均8000-9000套的水平；而二手住宅成交（自助网签+中介网签）7014套，同比大减55.4%，且自2021年5月份以后一直在5000-7000套的低位徘徊。”李宇嘉表示，当整体成交量下行后，对按揭的需求就会下降，按揭供求关系逆转，导致利率下降，银行要做生意，自然只能降低利率了。“再说，近期按揭额度都有增加，利率下降也在情理之中。”

2021年前三季度，由于广州房价上涨过快，在额度管控和信贷政策“一城一策”的模式下，按揭利率连续攀升。数据显示，2021年前三季度，广州房贷利率连续5次提价，之后广州地区主流商业银行一直维持首、二套房贷利率分别不低于5.85%和6.05%。

李宇嘉进一步指出，当前，在稳字当头、稳中求进的新格局下，按揭利率过高影响了市场稳定，阻碍住房刚性消费，有下调需求。“目前市场需求仍比较弱势，下调按揭利率，并形成持续下调的预期，对需求的激活有所帮助。”

2月21日，国家统计局发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，广州新建商品住宅价格环比上涨0.5％，一改此前的下跌态势。“预计主流银行持续下调按揭利率，对交易和市场需求的活跃度，都有比较大的影响，后续市场将回到正常时期的交易水平上。”李宇嘉指出。

长效机制下楼市会趋稳

在业内人士看来，广州房贷利率仍有进一步下调的空间，且表明当前房地产政策进一步趋松，具有积极的示范意义。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似广州此类城市房贷利率政策，客观上对于全国其他城市也有积极的启发意义，有助于对其他城市后续的政策产生积极的示范作用。“当前房地产市场正处于去年下半年降温以来的末端，今年将呈现‘V’型走势，即当前不断进入市场筑底、见底、探底阶段，后续将形成底部反弹、逐渐复苏的非常好的基础。”

这是否意味着，以广州为起点，热点城市的房贷利率将迎来较大下调周期？

在李宇嘉看来，由于LPR不变，加点的影响只是边际的影响。此前1月份，作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下调5个基点，但最新一期LPR并未出现调整。“监管层可能考虑到市场在回升，各地积极纾困，对市场已经有了一定的激活，担心LPR再次下调，可能会导致过于明显的反弹。总之，在长效机制架构下，楼市会趋稳，但很难大幅上涨。”李宇嘉指出。

不过，现阶段楼市并未出现明显回暖。东方金诚首席分析师王青认为，为遏制楼市下滑势头，下一步通过5年期LPR报价下调、较大幅度降低个人住房贷款利率也将是政策的一个发力点。