中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、社会科学文献出版社8月3日共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》指出，长期以来我国租房和购房发展不均衡，导致目前住房租赁市场成为短板，租赁住房品质不高、有效供给不足、租赁关系不稳定、租房居住痛点多。住房租赁市场规范发展，需要解决住房租赁收益率过低、低成本长期资金缺乏、人们长期租住意愿不高等问题。

住房租赁收益率过低导致无论是通过新建还是改建、收购的方式经营租赁住房，都难以实现长期可持续的投资回报，以租金收益进行相关权益性融资也很困难，这从根本上制约了新增租赁住房供给。解决这个问题理论上有两条路径，一是提高租金或增加其他租赁收益，二是降低住房建设或购买成本。

新建或改建租赁住房需要一次性投入大量资金，并主要通过未来的租金收入逐步回收，投资回收期很长，但目前缺乏符合住房租赁经营特点的长期融资渠道。发展住房租赁市场亟须拓宽住房租赁企业融资渠道，吸引社会资本进入住房租赁市场，让住房租赁投资建设资金可合理退出，并扩大再生产，建设新的租赁住房。从国际经验看，住房租赁企业所需资金的核心是要长期、低成本，从根本上解决这一问题必须发展住房租赁公募REITs。但我国当前发展住房租赁领域REITs还存在一些法律和税收方面的障碍。

发展住房租赁市场需要培养长期稳定的住房租赁需求，不断提高住房租赁消费能力。但我国长期以来，人们更多将租房作为不得已的阶段性、过渡性需求，愿意长期通过租赁解决居住问题的人不多，普遍希望购买房住。这就使得住房租赁需求与供给相比更为不稳定，承租人不愿意签订长期租赁合同，也不愿意在租房上投入太多。想要改变人们的住房消费观念，让更多的人愿意租房住，需要在公共服务、租赁住房供给主体、稳房价和稳租金等方面下功夫。