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监管喊话房地产金融化 房贷趋严或成新常态
来源:中国经营报 | 作者:本报记者 张漫游 | 发布时间: 2021-03-13 | 619 次浏览 | 分享到:
    近几个月来，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清连续三次提及“房地产问题是现阶段中国金融风险最大的灰犀牛”。

    面对这样的风险，2021年3月2日，郭树清表示，我国房地产目前的核心问题仍然是金融化、泡沫化倾向较强，应该将“灰犀牛关进笼子里”，才能促进房地产市场平稳健康发展。

    作为房地产加杠杆的主要推手，在此轮房地产调控中，银行信贷被寄予厚望。

    一系列配套政策陆续落地后，部分地区楼市降温明显。业内人士认为，预计后续房贷领域管控依然会趋严。

    银行积极调控房贷政策楼市降温效果明显

    近年来，监管层多次强调“房住不炒”。继2020年8月央行联合住建部对房地产企业实施“三道红线”要求后，面对近期部分热点地区房地产市场波动加大的情况，严控银行资金违规流入楼市、控制银行房贷规模，成为了本轮房地产调控的重要环节。

    2020年底，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），并于2021年1月1日实施，助力保持房地产市场平稳。随后，各地针对本地区实际情况，陆续出台了房地产贷款集中度管理制度落实的详细监管办法，同时进一步规范房地产市场秩序，围堵经营贷、消费贷违规流入房地产市场。

    如广东、四川、山东等地对各自辖区内房地产贷款集中度监管指标进行了调整，和《通知》的标准对比，各个档位银行机构的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，上浮幅度不超过2.5个百分点；杭州市有关部门提出，在严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款、严格审查个人经营贷和消费贷真实性、加强贷后资金管理后，银行需要对个人还贷能力进一步评估。

    现在各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。中原地产研究中心发布的统计显示，2021年以来，中国各地房地产调控累计已达约70次。

    一系列趋严的监管政策下，同策研究院研究总监宋红卫告诉《中国经营报》记者，房地产相关贷款审批周期在拉长，贷款的难度在上升。“贷款集中度政策出台以后，部分银行已经踩线，或者贴近红线没有发展空间，其实这是历史遗留问题，直接导致当前正常的房地产市场贷款发放困难，影响正常的需求释放，适当的调整比例是有利于市场健康稳定的。”

    “从某种程度上来讲，房地产贷款有所收紧，是值得肯定的，大规模的‘放水’没有流向房地产领域，从房贷的整体情况看，其质量是相对有保证的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

    中原地产首席分析师张大伟指出，房地产市场调控核心看银行，银行的信贷额度决定了市场走势，管住了银行的放贷冲动，也就管住了房价。

    某国有银行投行部人士亦认为，这一轮涉房贷款集中度分级管理措施的落地，将会从涉房贷款的供需两端让涉房贷款逐步进入新常态，对于楼市降温应该会有明显效果。

    事实上，楼市降温的情况已经初现。同策研究院公布的数据显示，2021年2月，房地产企业在境内银行贷款融资当月共发生24笔，募集资金86.50亿元，环比下降7.20%。从居民购房的情况看，部分地区楼市降温明显，如据北京中原统计数据显示，2021年2月，北京新建商品房市场（包括住宅、写字楼、商业）实现总成交额208.3亿元，环比下跌55%；对应的成交量为3595套，环比下跌63%。

    结合当前积极落实的房贷集中度政策，严跃进认为，预计后续房贷领域管控依然会趋严。“未来一个重要的命题是，如何更好甄别投资投机购房需求，在房贷领域可以采取更为精准的政策，进而促进房贷领域的健康发展。对于相关房企、购房者等来说，也要关注房贷政策的新动向。若是部分城市炒作过多，那么信贷政策收紧概率会增大，尤其是在二套房贷等领域。而对于一些无房无贷款记录的购房者来说，其在后续贷款市场方面得到的支持力度会加大。”

    同时，宋红卫提示道，未来房地产贷款尽管规模增速有所控制，对于金融机构的信贷额度紧张有一定的缓解，但是风险有可能进一步上升。“以住房按揭贷款为例，高收入群体更倾向于高首付比例或者全款，而刚需群体更多依赖贷款。从财富能力及还款能力来看，面向刚需群体的贷款风险可能会更高。”

    房地产金融化、泡沫化倾向仍较强谨防投机仍是重点

    面对上述风险，3月2日，郭树清强调，我国房地产目前的核心问题仍然是金融化、泡沫化倾向较强。

    事实上，自2020年以来，这已经是郭树清第三次将房地产问题比作“最大的灰犀牛”。此前2020年8月，郭树清就发文指出，“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛”。2020年12月，郭树清在发表的文章《完善现代金融监管体系》中又指出，要坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面“最大的灰犀牛”。

    “郭树清三次强调房地产市场是金融体系‘最大的灰犀牛’，可见在国家金融主管部门来看，房地产市场的风险已经很高。”宋红卫如是说。

    郭树清指出，很多人买房不是为了居住，而是为了投资或者投机，其中风险较大。“持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就会发生很大的混乱。”

    严跃进认为，从此次郭树清的发言可以看出，实际上强调了两点，一是当前房屋买卖市场依然存在各类投资投机需求，其对于个人家庭财产风险、银行贷款风险、经济生活风险等会形成影响；二是房地产贷款等政策将继续巩固，后续房地产综合调控举措将进一步完善，以真正促进市场的健康发展。

    在谈及房地产领域金融化、泡沫化的时候，宋红卫向记者列举了一组数据，从公开的数据来看，目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，美国次债危机发生前，房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。他指出，如果把除贷款外的其他形式进入房地产的资金计入，我国进入房地产的资金比例要更高。

    “同时，从居民家庭资产配置的角度来看，央行课题组发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。从房价收入比来看，我国核心城市房价收入比普遍偏高，一线城市房价收入比超过60，部分二三线也超过30，整体偏高。另外从最近深圳住建局发布的一份3595个住宅小区二手房成交价格参考表来看，参考价格普遍低于真实的成交价格，这在一定程度上说明房价存在虚高的现象。”宋红卫如是说。

    不过，即使规范了房贷业务，也不能说一定会遏制房地产金融化、泡沫化。

    宋红卫指出，目前市场投资群体往往具备较强的资金实力，部分投资客甚至全款买房，其实这部分高收入群体对于贷款的依赖度是较低的。宋红卫以上海为例，2020年上海一手房和二手房成交总金额为1.5万亿元，比2019年增加了4000亿元，央行上海总部公布2020年个人住房贷款增加1025亿元，比2019年减少12亿元，上海部分房源价格上涨已经脱离了贷款的支撑。

    对房地产市场的调控需要多管齐下。在两会期间，全国政协常委经济委员会副主任杨伟民指出，控制房地产问题，需要从两方面进行加强，从供需双方发力：一是要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；二是要建立在政府调控下的市场化的长效机制。