今天是:
   
融资策划和资本运作资讯及案例
当前位置:
房企融资加速 1月计划发债规模已超千亿
来源:证券日报 | 作者:吴静 卢志坤 | 发布时间: 2019-01-26 | 171 次浏览 | 分享到:

  “现在大家都是在‘抢时间’发债,因为房地产行业本身还是由政策来推动的,所以一旦政策的时间窗口过了,那很可能想抢都来不及了。”一位千亿级别上市房企的高管近日向《中国经营报》记者说道。


  进入1月份以来,房企发债公告延续去年底的密集态势,截至目前已公布的融资计划累计超过1000亿元。但从政策走向来看,多位业内人士认为,接下来对于房地产行业的资金把控不可能过多放松,1月份房企的密集融资不应过度解读。


  “今年整体融资形势主要是为了解决中小企业融资难、融资贵的问题,房地产调控已经两年多了,现在的成果来之不易,所以今年也不会定向地给房地产‘放水’。”恒大研究院副院长夏磊表示。


  房企密集发债


  1月23日,中国恒大集团(3333.HK,以下简称“恒大”)发布公告称,总共增发3期合计30亿美元的优先票据,分别于2020年、2021年、2022年到期,将与此前票据合并。恒大方面表示,拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资,而剩余部分则用作一般企业用途。


  实际上,除了恒大之外,1月份其他房企也延续了去年底的融资步伐,继续密集发债。1月22日,阳光城集团股份有限公司(000671.SZ)发行15亿元公司债券。1月21日晚间,荣盛房地产发展股份有限公司(002146.SZ)发布公告称,公司30亿元规模的住房租赁专项公司债券发行申请获深交所无异议函。1月18日,碧桂园控股有限公司(2007.HK)发行10亿美元优先票据。同日,广州富力地产股份有限公司(2777.HK)宣布发行规模为3亿美元优先票据,利率9.12%,这已是今年以来该公司第三次发债。


  据中原地产研究中心统计数据显示,继去年11月房企融资规划上千亿元、12月融资规划达1600亿元后,2019年1月以来(截至18日),上市房企已经公布了超过40多笔融资及融资计划,合计融资额度高达1000亿元左右。


  融资用途方面,从企业公告来看主要为“借新还旧”。比如保利地产(600048.SH)拟发行15亿元中期票据用于偿还银行贷款;佳兆业(1638.HK)拟发行1亿美元可换股债券用于偿还今年2月及3月到期的借款。


  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,总体上当前房企对于2019年市场会比较谨慎,尤其是会去防范各类资金压力所带来的股价下跌等现象。所以上半年的思路是确定的,即企业肯定要做好现金流等方面的工作。


  至于融资成本的变化,夏磊表示:“肯定是跟信用相联系的。每家公司都不一样,具体要看有没有担保、有没有抵押,以及发行主体的评级等,所以单个公司的成本不能作为推断房企整体融资成本变化的根据。实际上,现在不是成本高低的问题,而是有没有渠道、能不能发行的问题。对于债券来说,能不能发行,第一取决于有没有政策,第二取决于有没有人买。”


  “1月房企发债比较密集,从客观原因来看,主要就是从去年底国家在融资层面适当放松了一些。至于放松的原因,主要是考虑到2019年房企的还债压力比较大,相对去年来讲,今年要偿还的债务会更多一些。”夏磊表示。


  恒大研究院数据统计显示,2018下半年至2021年是房企有息负债集中到期高峰,规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元,2022年及以后到期的总规模为0.9万亿元。


  夏磊介绍,之所以房企有息负债在未来4年内集中到期,主要在于规模最大的银行和非银金融机构贷款期限短,开发贷和并购贷平均期限3年,委托贷款和信托融资平均期限不到2年;信用债中占比最大的公司债在2015~2016年集中发行,一般期限3~5年,所以从2018年下半年开始进入集中兑付期,存量海外债也在2018~2022年密集到期。


  Wind数据显示,2019年房企公司债到期规模2640亿元;企业债到期规模183亿元;非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元;资产支持证券到期规模628亿元;海外债到期规模846亿元,总计到期规模5334亿元。


  融资政策并未放松


  房企密集发债,是否就可以解读为融资政策相对放松呢?“具体要分情况来看。”夏磊表示,“1月的时候房企没有理由不想融资。”


  夏磊补充道,房企的融资松紧、难易,应该区分来看,具体要看是发人民币债还是美元债;对于房企来说,要看是发公司债还是发企业债。


  具体到企业债的发行上,2018年12月12日,国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(发改财金【2018】1806号),要求提高直接融资比重,优化债券融资服务,针对房地产业重点支持优质企业在棚改、保障性住房、租赁住房等保障性领域项目的企业债融资。


  “虽然发改委的文件给房企发企业债松绑了,但前提是要符合当前宏观调控目标,所以目前宏观调控对于房地产没有放松,那等于说发改委放出的那个企业债发行口子,只是有渠道,但没有实质的发行。如果要说放松,只能说是政策放松了,但是这条渠道还没有开通。”夏磊解释道。实际上,符合该融资政策条件的房企相当有限,从该文件发出到目前为止,并未有房企通过此种渠道获取资金。


  若从公司债来说,夏磊表示:“我并没有觉得有放松,现在公司债只能借新还旧,并没有说新增公司债可以发行,所以我也不认为现在对它有所松绑。”夏磊总结道:“现在对于整个房地产行业融资还是偏紧的,我没有看到放松。”


  至于接下来的融资政策走向,一位上市房企高管表示:“国家对房地产的定位从‘火车头’转向了‘压舱石’。未来,房地产作为经济的‘压舱石’,是不能大起大落的。如何让它保持相对平稳呢?一个很重要的因素就是控制流入房地产的资金。”


  上述房企高管表示,去年银行体系给予房地产的资金相对于2017年是减少的,不管是开发贷还是按揭贷,都在零增长区间,即5%左右的区间内。发债量从公开数据看也是热度大减。基金信托的钱虽然很难直接控制,可能会有波动,但大致的量是能够管控的。实际上,国家统计局近期公布的2018年房地产开发企业到位资金165963亿元,同比增长6.4%,增速比1~11月份回落1.2个百分点。基于此,他判断今年房企的到位资金,包括销售资金、银行贷款、房企自融等,总体还是会在零增长区间内。


  债务压力


  根据中金公司数据,2019年房企将进入偿债高峰期,2019年国内房企仅信用债偿付额就超过6000亿元,相比2018年翻倍有余,今年房企债务压力并不比2018年有所缓解。


  从销售回款率来看,根据国家统计局数据,2018年6月份开始,房地产企业销售回款率低于60%,并持续下行,这一表现与2011年6月份开始的销售回款率持续低于60%相似,作为资金主要来源的销售回款也有疲弱之态。


  “据我了解,去年宏观经济变化较大,M2在收紧,2018年如果从房企具体项目来看,基本上房企的单个项目综合成本都要达到11%左右了,不管央企、国企还是民企。”一位投行人士告诉记者,“但他们的项目还是要继续做,没办法,就算成本再高也还是得融资。”


  多位业内人士均向记者表示,接下来行业内的马太效应一定是越来越明显。“总体上看,企业其实都缺钱。因为房地产行业就是要看规模大小,现有的资金只能覆盖现有的拿地和发展需求,这些钱是不够快速发展,或者说不够一定增速发展的,所以还是不断需要新的钱进来。”上述房企高管补充道,“国内的环境就是大企业相对缺钱,小企业更缺钱,小企业几乎是融不到资的,在银行间市场很难拿到钱,所以只能靠基金和信托,这个成本是很高的,基本上不赚钱,如果拿这种钱,基本上离死也不太远了。”


  至于是否会有部分企业因为扛不住债务压力而出现违约,夏磊表示:“倒不太可能出现,大不了楼盘降价销售,还是能回款的。去年出现的中弘股份、银亿股份这些违约的企业,都是有特殊原因的,比如它们所囤的地全部都是商业用地。”