“三道红线”融资管理新规正式实施日益临近。2020年8月，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。有消息称，除碧桂园、恒大、万科、融创、中梁等12家房企率先进行控制债务规模试点外，其余企业将于2021年1月1日执行。

　　“三道红线”设置标准为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。

　　贝壳研究院首席分析师潘浩表示，在12家重点房企中，中梁、融创、中海，2019年有息负债规模增速分别为49%、40%、15%，均已超过或等于15%的最高限度。另外，融创、绿地、阳光城近几年在业绩快速增长过程中，负债水平也在不断升高。数据显示，阳光城净负债率达127%，融创净负债率达176%，绿地净负债率达189%。

　　中国社科院国家金融与发展实验室特殊资产研究中心副主任刘伟表示，根据相关数据，房企踩线占比高达86%，2000亿元以上龙头房企红色档占比20%，橙色占40%；1500亿元到2000亿元规模房企，全部为红色档和橙色档，1000亿元到1500亿元红色和橙色档比例也高达75%。

　　刘伟表示，近年来，债务融资已成为房企主要的融资方式，融资新政出台将使房企难以通过借债扩大经营规模，并且部分债务偿还需要依靠销售回款，此举将直接影响房企外部现金流和经营决策。

　　“在‘去杠杆’的绝对压力下，融资变难叠加偿债高峰，房企资金链压力难解。”刘伟说，房企从2020年下半年开始进入还债高峰期，连续六个季度到期规模超过1200亿元，明年压力将更突出。华泰证券统计结果显示，2020年-2022年，房地产境内债券到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。

　　潘浩表示，根据贝壳研究院统计，从试点来看，12家重点房企中7家房企在融资新规实施后，拿地销售比出现下滑，拿地意愿减弱。其中“踩两线”与“踩三线”的房企表现更为明显，5家房企全部收缩拿地投入。房企也一改此前借新还旧的特点，出现发债规模低于到期债务的情况。

       中国资本策划研究院院长朱耿洲博士表示：房企过度依赖银行信贷的间接融资模式易将行业债务风险传导扩散到整个经济金融领域,可能产生系统性风险。因此,在当下严控有息负债增速的背景下:

      首先是可考虑通过提高房企股权融资比例从而降低负债率,比如合作开发、分拆物业上市、债转股、引入战略投资者。

      其次甚至可以考虑恢复受理和重启A股上市规模房企的增资扩股再融资以实现港股(股权融资通道始终开放)及A股房企在降杠杆措施方面的公平性,以此来优化房企融资结构。

      此外,还可以大力发展房地产投资信托基金(REITs)、资产证券化以及夹层融资模式,通过盘活经营性租赁性存量房产变现。

      最有效的是,房企还是要通过一系列有效促销措施快速销售回款,落袋为安,用经营产生的正向现金流实现资金良性循环。

      最后一点也是最重要一点,就是房企自己要能适当调整发展战略和放缓开发速度、主动降低融资杠杆,从而确保合规和主动适应监管红线要求,在融资风险可控和合规的基础上谋求稳健发展等。

      房地产企业只有全面提升企业的经营和融资能力,拓展融资渠道,准确把握好房地产长期政策导向,向监管合规靠拢,降低融资和经营风险,这才是房企真正的长久赢家之道。