近年来，在消费升级的大趋势下，旅游业逐渐升温。成为主流旅居人群的千禧一代，对居住空间的选择更加个性化、多元化。民宿市场也随之兴起，Airbnb、途家、小猪短租等民宿预订平台层出不穷。

　　近日，在有一居国际城市新旅居地产投资开发与设计交流会上，有一居旗下民宿管理系统提供商百易居创始人张烁表示，2015年是中国民宿行业的发展元年，行业增长率达到巅峰水平。从2018年开始，民宿行业增长率放缓，进入稳定发展期。2018年，民宿市场的规模达到260亿元。预计到2019年，市场规模将达到400多亿元，其中的增长动力主要来自二线城市的助力。

　　张烁同时认为，随着行业的快速发展，民宿的集中程度也在不断上升。“原来大多数民宿是由个人房东运营，现在很多职业玩家入场，大家都开始做品牌，而且规模越来越大。国内最大的几个民宿运营商的房源规模，都已经在3000到6000套。所以独立房东如果现在进场，会面临很大的竞争压力。”他说。

　　在这种环境下，运营者如何从设计、品牌营销、运营等多环节迎合用户需求，打造更好的住宿空间？民宿乃至整个旅居市场，还存在怎样的投资机遇？

　　民宿运营重在定位、难在规模

　　“最近几年旅居市场发生了很大的变化，民宿跟酒店的设计思路有很大的不同。酒店是标准化、精细化，容易做到上规模，而民宿更多体现的是个性化。”OAD建筑师事务所创始人李颖悟说。

　　比如做酒店床的高度通常是固定的，否则用户会感觉不习惯。但做民宿可以直接把床放在地上，在设计上更加多变。同时，民宿的很大一部分价值在于老板或老板娘，人的价值是很难规模化的。

　　新浪微博高级副总裁王雅娟从营销的角度谈道，越来越多的年轻人追求个性和小众，这其实是受到网红的或者旅游达人的影响。他们通过内容带出来自己的调性，引出相关的旅行产品。

　　“产品和内容是一体的，用户线上通过内容种草，然后再到线下去拔草。网红在社会化媒体平台都有相应的粉丝积累，发内容、粉丝积累的过程，其实把用户圈出来了。”她说。

　　前凯雷亚洲投资董事、华平投资董事卢阳，曾投资过七天、自如等酒店和公寓项目。如今，他是UBAN资本的创始合伙人。卢阳表示，目前在中国投资民宿平台的机会已经过去，更多资本是在做民宿的运营。很多中小企业在民宿的某些方面能够做得稍有特色，但却很难做到上规模。

　　“民宿是很有个人情怀的产品和生意，但如果想做成大企业、大品牌，要有坚定的初心、清晰的定位和长期的资本支持。”他说。在中国做民宿一定要找到对产品和人群的独特定位，比如上海有公司做超高端长租公寓，它拿出一些洋房做非常高端的特色民宿。如果能够在细分市场坚持做品牌，还是非常有机会的。

　　卢阳还表示，现在地产和酒店业在全世界兴起了一股公寓转酒店的风潮，这也是资本界特别看好的。越来越多的B端运营商开始专门运营大户型，从公寓改短租。无论是美国还是亚洲，有很多中短租的公寓型酒店运营商开始诞生。

　　轻酒店模式探索

　　由引力创投合伙人戴周颖牵头创办的海外房产开发运营平台有一居，尝试用轻酒店的方式突破民宿运营的规模瓶颈。有一居成立于2015年，最初在日本做民宿业务，后开始涉及旅居地产业务。公司通过基金的方式做小型地块酒店项目的投资与开发，一方面为国际旅客提供高颜值和性价比的“轻酒店”，另一方面帮助国际投资客开发和品牌化管理旅居不动产。

　　据了解，有一居曾获得引力创投、阿米巴资本、海纳亚洲的股权投资。虽然两年多未进行新的融资，但戴周颖表示，公司对投资机构一直是开放的态度。

　　2018年，有一居在日本的酒店品牌——Spatium酒店、Residence Jo百年町屋旗舰正式上线运营。Spatium酒店的特色在于，能够提供更宽敞的居住空间与智能化的家居服务。而Residence Jo品牌则瞄准京都，重新设计改造拥有百年历史的京都古町屋。

　　戴周颖表示，酒店的优势在于服务标准化，但空间比较单一。加上服务类型比较多，整个房价很贵。民宿空间多样化，价格相对较低，但服务不够标准化。有一居想在中间，为旅客提供高度标准化的服务和个性化的居住空间。

　　“我们想让空间变得很有魅力。”戴周颖说。首先，所有酒店都选址在日本最核心的区域。他对21世纪经济报道表示，通过数据引擎，有一居积累了很多地区酒店的单价、入住率、户型、设计等数据。基于数据去选址，是保证高入住率的前提。

　　其次，酒店请来很多优秀的日本设计师。最重要的一点是，酒店一定要宽敞。日本的很多酒店都比较矮小，甚至让客人不能把箱子摊开。有一居Spatium Hotel的房间面积基本在30平以上，符合中国游客带父母、孩子一同出行的居住需求。同时与周边同样房型相比，有很高的性价比。

　　“平常酒店的游泳池、健身房、豪华餐厅等很多服务是旅客所不需要的，但旅客仍需在房费里为这些设施买单。Spatium Hotel倡导轻酒店的概念，为用户的住宿空间提供最佳体验，同时把服务做得比较轻。”他说。

　　从投资客的角度来说，有一居创始合伙人芦义表示，相较于工期长、人力耗费巨大、机会少的大型酒店开发项目与政府政策管控、牌照限制严格的民宿，小型建筑与轻酒店项目的投资优势在于资产轻、周期短、收益稳定。

　　例如位于东京银座商圈的Spatium Ginza轻酒店，从建筑到正式运营仅耗时9-12个月。自2018年5月上线以来，该酒店已经实现86.2%的平均入住率，超过东京酒店入住率的平均水平。