并购重组技术在不良资产盘活领域的选择与运用

　　随着我国经济发展进入新常态,受经济发展模式转换、产业升级换代、过剩产能风险释放、僵尸企业清退等多重因素影响,金融体系及实体经济领域不良资产正在加速积聚和暴露,我国正面临新一轮不良资产高峰。作为国家金融风险防控的“稳定器”“安全网”和“救火队”,已转型为市场化另类投资机构的资产公司,在新的历史时期,如何以不良资产为切入点,通过债务重组参与企业股权重组、资产重组乃至产业重组、行业重组,从而在盘活问题资产、救助危机企业的同时促进实体经济发展、推动产业整合升级,是资产公司肩负的责任使命,也是亟待研究的一项重要课题。

　　本文以股权并购与资产并购两种基本模式为主线,结合资产公司业务实践案例,就与不良资产处置密切相关的五种典型并购重组交易模式——债转股与以股抵债、承债式并购、股权置换、以物抵债、资产重组进行分析,并结合资产公司发展现状,就新时期下并购重组在不良资产盘活中的运用提出思路和建议,以期在总结历史经验基础上,为资产公司更加充分发挥专业金融服务商的作用、有力推动供给侧结构性改革提供参考。

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并购重组的基本模式——股权并购与资产并购

　　并购重组是企业兼并、收购、重组的统称,有时也简称并购。并购重组是一种专业化程度很高的资产运作技术手段,通过并购重组,企业可以实现扩大规模,提高市场份额以及进入新行业等多重目的。从法律关系本质而言,并购的各种方式都可以归入两种基本模式——股权并购和资产并购。当然,实践中,为尽量避免以大量现金支付交易对价,通常会灵活采用债权、股权、资产等非现金支付方式,可衍生出多种更为复杂的交易结构。

　　(一) 股权并购与资产并购

　　根据并购标的性质不同,并购分为股权并购和资产并购。股权并购是指通过并购目标公司股权的方式实现并购目的,资产并购则是指通过并购目标公司资产的方式实现并购目的。这两种基本模式的选择是并购交易的首要步骤,并将对整个并购交易的主体、标的、程序、运作规则等核心要素与风控重点产生决定性影响。

　　股权并购的具体方式又分为股权转让和增资扩股。股权转让不改变目标公司的股权结构,但股权受让方需对标的股权存在的出资瑕疵承担连带责任;而增资扩股的股权标的较为“洁净”,但会一定程度稀释摊薄其他股东的股权,导致目标公司股权结构发生改变。

　　资产并购具体也包括两种方式:资产转让和资产出资。资产转让指并购方直接自目标公司处受让资产;资产出资则相对复杂,也称作价入股,是指目标公司以其核心资产价值出资,设立新的公司,以达到资产并购目的,实践中更为普遍。

　　(二) 两种模式的优劣势比较

　　(1) 税费成本方面。股权并购仅涉及企业所得税和印花税,税费成本较低,能够有效节税;而资产并购税费成本较高,不仅涉及企业所得税、印花税,还可能包括增值税、营业税、契税及土地增值税等。

　　(2) 操作程序难度方面。股权并购相对简单,仅涉及股权结构的变化,无须设立新的平台,通常也无须进行重大资产重组;而资产并购往往需要以并购资产设立分公司或共同出资设立新公司,增加了操作难度。

　　(3) 壳资源的保留方面。股权并购仅改变目标公司股权结构,而不影响其本身的资质、品牌、声誉的享有以及业务的持续发展,可以有效保留目标公司的壳资源;而资产并购则较大程度上破坏壳资源,还可能导致目标公司的解散。

　　(4) 债务及人员承继方面。股权并购交易中,目标公司的债权债务关系及对外其他各类风险仍由目标公司承担,如或有负债及其他风险系数较高,则将对并购方造成较重负担,且目标公司的员工劳动合同关系并不发生改变;而资产并购标的主要为核心资产,同时将难以核实清楚的或有负债及其他风险都留在目标公司,一般情况下员工需要与目标公司解除劳动合同,与接受资产的公司另行签订劳动合同。

　　(三) 两种模式的适用情形

　　从上述比较不难看出,股权并购较之资产并购明显具有更多优势,这也是其被广泛运用的原因所在。但基于股权并购的特征,必须具备一定适用条件,尽调过程中如发现以下情况应审慎适用股权并购:其一,目标公司股东特别是转让股权的股东存在出资瑕疵,这将使并购方承担连带责任;其二,目标公司股东无法或不愿对目标公司进行全面披露,且目标公司股权难以评估公允市场价值,这可能导致隐藏巨大或有负债风险;其三,目标公司管理混乱,没有规范的财务制度、记录,资产、财务、人员管理混乱。如出现以上情况,可考虑采用资产并购方式降低风险。

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股权并购模式下的典型交易方式分析

　　资产公司进行股权并购往往以不良资产作为切入点,因此债转股、以股抵债、承债式并购成为资产公司较为常见的股权取得方式,同时还包括以所持股权为基础开展的股权置换等后续管理处置操作。

　　(一) 债转股与以股抵债

　　债转股作为资产公司处置不良资产的一种手段,其实质是将资产公司与债务人之间的债权关系转化为资产公司与企业之间的持股与被持股关系,将还本付息转化为按股分红。进而由资产公司利用丰富的企业托管和重组经验帮助债务人企业改善经营,通过向债务企业派驻董监事,参与企业重大决策,帮助企业优化治理结构,提高经营管理水平。

　　债转股包括政策性债转股和商业性债转股两类。前者是指根据国家特殊政策[1],资产公司将国家推荐名单上的企业不良债权转化为股权;后者则是指资产公司根据市场情况和处置需要,自主决定将企业不良债权转化为股权。

　　此外,除了仅针对债务人实施的一般意义的债转股外,从广义上讲,债权转化为股权形态还包括以债务人所持第三方股权进行抵债,即以股抵债,其与债转股本质较为类似。

　　20世纪末,我国大量国有企业账面亏损,大批职工下岗失业。面临严峻局面,1999年,党中央、国务院决定对部分国有企业实施债转股,以实现国有大中型企业改革脱困的重大战略目标。作为政策性债转股工作的实际执行机构,资产公司承担起支持国企改革脱困的历史重任,根据国家需要,实施了一批国有企业债转股项目,并在此经验基础上开展了商业性债转股、以股抵债实践探索。

　　2016年10月10日,国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》,提出以市场化法治化方式开展债转股,开启新一轮商业化债转股大潮。

　　债转股业务操作复杂,专业性较强,隐藏的风险也较大。“债权转化为投资权,其法律、经济性质等发生重大变化,不仅其清算受偿顺序列在各类债权人之后,而且投资收益受制于所投资企业的未来收益,具有较大的不确定性,即重组成功可能回收值明显高于预期值,而重组不成功可能会陷入破产清盘境地。”[2]因此,债权转股权需要谨慎选择实施对象,应以转股后债务人经营水平和偿付能力有提高的空间和可能为前提条件,否则其实施效果可能仅仅是风险转移(实体企业的风险转移至金融行业),而难以真正做到风险隔离与化解。
 
　　案例一　   石家庄东购债转股项目
  
　　石家庄东购项目由购物中心和大厦写字楼组成,位于石家庄最繁华的商业中心。2000年,资产公司接收银行剥离的东购项目及关联的政策性不良债权本息合计5.6亿元。考虑到项目处于商圈中心位置、治理结构较为规范等因素,资产公司着眼项目未来发展,利用所持债权通过政策性债转股、商业化股权收购等方式取得东购92.73%股权。

　　成为控股股东后,资产公司积极发挥股东作用,更换了管理层,加强对企业的经营管理,并对购物中心、写字楼等进行了全面的装修改造,同时尊重并团结其他股东,努力为东购营造一个良好的发展环境,使其各项经营业务得以稳步发展,企业效益连年增长,销售收入每年净增近1亿元,销售毛利位居当地同行业首位,在全国同行大型商厦单体店效益榜上也是名列前茅。

　　圆满完成使命后,资产公司按照国家要求,积极谋求对接资产市场实现股权退出。最终创新交易思路,采用“现金+股权”的结构交易,以十亿余元对价,成功完成股权挂牌转让,实现了国有资产的保值增值,成为当时资本市场的经典案例之一。

　　(二) 承债式并购

　　承债式并购一般是指在目标公司资不抵债或资产债务相当的情况下,并购方以承担目标公司全部或部分债务为条件,获得目标公司控股权。承债式并购实质上也是运用了债转股的原理,其最大的特点在于,以承担债务的方式实现了股权的无偿或低价转让(并非真正的无偿,其对价已体现在承债环节),而因资不抵债,无偿或低价转让不存在因违反公允价值而被税务部门处罚的问题,同时免除了股权转让过程的大量税费负担。

　　因承债式并购主要适用于目标公司资产小于或等于负债的情况,因此在“破产重整”程序中有广泛应用。

　　根据债务清偿路径不同,承债式并购分为直接承债式并购和间接承债式并购。前者是指并购方通过债权转让、债务转移、代偿等方式,直接将债务清偿款支付给目标公司债权人;后者则是指并购方先向目标公司提供贷款、注入增资扩股资金等,再以融资款项清偿目标公司债权人的债务。当然,后者因资金划转流经两手,做好资金流向监管以避免资金被挪作他用就更为重要。

　　承债式并购对于以不良债权收购重组为主业的资产公司而言,具有十分重要的意义。可以说,资产公司开展并购重组业务的切入点即为解决企业不良债权问题,其在不良债权管理处置领域的经验、渠道、政策优惠方面具有其他投资机构难以比拟的天然优势。并且,目前资产公司可收购的债权范围除了金融债权还包括非金融债权,可以通过收购各类债权成为唯一债权人后,再制定一揽子债务重组方案,实现企业救助与资源重整的双赢效果。
 
　　案例二　　广东嘉粤集团破产重整案

　　嘉粤集团曾是广东湛江最大的民营企业,拥有34家企业,核心资产包括7家房地产开发公司、1家建筑公司及1家五星级酒店。2012年底,嘉粤集团因房地产业务扩张过快、投资配置不合理、涉及民间借贷等原因造成资不抵债向法院申请破产重整。由于各公司法人人格高度混同,法院裁定对嘉粤集团34家公司进行合并重组,资产价值约52亿元,债权总额为65亿元,濒临破产清算边缘。

　　经沟通接洽,资产公司于2014年5月出资36.65亿元收购全部金融及非金融债权成为唯一债权人,由下属公司接手嘉粤集团名下6块土地进行开发建设,并为债务人设计了3年内偿还重组本金和重组补偿金的债务重组方案。正是由于资产公司的参与,避免了嘉粤集团进入破产清算程序,使得企业职工、非金融债权人以及地方金融机构得以逐步从债务泥潭中脱身,纾解了地方金融困局,为维护地方金融秩序稳定作出了突出贡献。

　　(三) 股权置换

　　股权置换又称换股,实质相当于以股权作为出资。股权置换的交易相对较为复杂,具体包括三种形式:

　　第一,目标公司股东以目标公司股权向并购方增资,从而使并购方成为目标公司控股股东,目标公司的股东成为并购方的股东。该形式下并购方付出了自身股权结构改变的代价。如下图:

股权置换式结构1

　　第二,并购方以其持有的其他公司股权,换取目标公司股东所持目标公司股权,从而使并购方成为目标公司控股股东,目标公司股东成为其他公司的股东。如下图:

股权置换式结构2

　　第三,并购方以其持有的其他公司股权向目标公司增资入股,从而使并购方成为目标公司控股股东,目标公司成为并购方持股公司的股东。如下图：

股权置换式结构3

　　总体而言,股权置换是一种比较先进的并购方式,但因涉及对并购方、目标公司甚至并购方持股公司的股权进行评估作价,以及履行一系列的股权转让或增资扩股决策、审批程序,因此实践中可能遇到多方面的障碍。较之前两种而言,结构3应用更为广泛,在并购方即为目标公司股东情况下,结构3可衍生出上市子公司反向吸收集团母公司股权、资产整体上市等交易结构。
 
　　案例三　　上海外高桥集团股权重组项目
  
　　上海外高桥集团原系由上海浦东新区国资委独资组建的公司,是上海自贸区核心区域——外高桥保税区及其周边区域的开发主体,承担着自贸区的开发建设、招商稳商、功能推进和运营服务。公司下辖上海外高桥保税区联合发展有限公司(下称外联发)、上市公司上海外高桥保税区开发股份有限公司(下称外高桥)等七家直属子公司及约三百家三级子公司。资产公司通过政策性债转股取得外联发的股权。

　　2007年,外高桥集团启动整体上市工作,并制定了“股权置换”重组方案:由外高桥直接向外高桥集团定向增发股份,外高桥集团则以其持有的包括外联发在内的三个下属子公司的股权作为对价。从该重组方案设计思路来看,重组仅在外高桥集团内部进行,与其他外部股东毫无关系。如果按照该方案实施重组,包括资产公司在内的集团股东不仅无法直接持有上市公司股权,还将丧失对集团优质经营性资产的直接控制,股权价值及流动性受到严重影响。

　　为抓住上市公司股权重组契机,最大限度实现国有资产增值退出,经过深入研究论证,资产公司提出包括资产公司所持股权在内的新的“股权置换”方案:外高桥向外高桥集团和资产公司直属公司定向增发股份,购买资产公司直属公司持有的子公司外联发股权以及外高桥集团持有的包括外联发在内的三个下属公司股权(参照上述股权置换结构3)。

　　经过各方不懈努力,2008年,新的股权重组方案终获采纳并成功实施,取得了良好的成效:一方面,有力推动了外高桥集团整体资产整合,有利于其打造完成具有资本运作功能的完整产业平台,发挥主营优势,并为股东带来高额回报;另一方面,资产公司通过将所持集团公司股权置换成上市公司股权,极大地提高了政策性债转股资产价值和流动性,成功实现了资产退出,并实现高额的账面利润。

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资产并购模式下的典型交易方式分析

　　资产并购总体上没有股权并购的应用范围广,但如前文所述,对于目标公司具有优质资产但管理混乱且负债较多的情况,往往可以选择资产并购重组。对于资产公司而言,进行资产并购包括以物抵债和资产重组两种途径。

　　(一) 以物抵债

　　以物抵债是指目标公司以其持有的资产,冲抵欠付并购方的债务,从而使作为债权人的并购方成为目标公司资产所有人,通过追加投资、新设公司等方式,对该部分资产进行增值运作。

　　以物抵债在传统不良资产处置及商业化业务领域均有广泛运用。通常由债务人将土地、房产等优质资产转让给资产公司抵偿债务,资产公司引入外部合作方代建,或将其作为出资,与债务人成立项目公司共同经营管理。抵债资产多数情况会存在不同的瑕疵,涉及较为复杂的变更登记手续及较高的税费负担,后续实施过程中可能遇到无法取得权证、难以完成过户等问题,但如成功运作,能够很好地实现资产的保值增值。
 
　　案例四　　上海瑞丰国际大厦抵债物追加投资项目

　　位于上海北外滩百米高的5A智能化高品质写字楼——上海瑞丰国际大厦曾是闲置多年的烂尾楼,2001年从上海畜产集团抵债给资产公司,抵债金额2亿余元。在不良资产处置过程中,经与各方投资人联系,即使8000万元也无人愿意收购。

　　考虑到瑞丰大厦处于上海寸土寸金的黄浦江畔,经过综合权衡各方面因素,资产公司决定通过追加投资3亿余元、全面改造建设,将瑞丰大厦改造成高品质写字楼。由于大厦改造范围广,施工和技术难度大,进度、质量要求高,资产公司经过大量艰苦努力,克服重重困难,历时6年,终于圆满完成改造扩建任务,并确保整个施工期间未发生一起重大质量和安全事故,最终使昔日烂尾楼成为黄浦江畔的耀眼明珠,取得了良好的经济效益和社会效益。

　　(二) 资产重组

　　资产重组是指公司为有效地进行资产结构调整,将不良资产或对公司整体收益贡献不大的资产进行剥离,将第三方(尤其是关联方)的优质资产或与产业关联度更大的资产吸纳进来,从而有助于盘活资产存量,扩大经营优势。该种交易方式被广泛地运用于“借壳上市”交易中,因此也被称为“借壳上市”并购方式。

　　资产重组与股权重组都属于非常复杂的交易,可以衍生出诸多不同的具体模式,并且二者也可组合运用,实现更理想的重组效果。上海超日太阳能科技股份有限公司(下称“ST超日”)资产重组运作即为资本市场上资产公司实施资产重组与股权重组的成功案例。
 
　　案例五　　ST超日资产重组项目
  
　　ST超日于2010年11月在深交所中小板挂牌,2012年3月发行10亿元五年期公司债,即著名的“超日债”。2013年底,资产公司在收购多家银行不良资产包的过程中发现ST超日已陷入债务困境,危机重重。面对58亿元的巨额债务和资不抵债、濒临破产边缘的情况,传统的诉讼追偿、债务重组、债转股及追加投资等方式均已难以适用。

　　经过深入研究论证,资产公司最终设计了“破产重整+资产重组”的行业整合方案:

　　首先,通过破产重整一次性解决债务问题,其中资产公司为债券持有人提供担保确保兑付,并为职工债权、税款债权、担保债权、普通债权等各类债权设计了分级兑付方案。

　　其次,引入光伏巨头协鑫集团作为重组牵头方和控股股东负责经营管理,并引入8家财务投资者提供资金支持,以保证2014年底ST超日净资产及利润为正,完成保壳目标。ST超日以资本公积的资本溢价转增股本16.8亿股,由全体出资人无偿让渡给9家投资人,9家投资人受让的条件为支付14.6亿元对价并通过资产处置、借款等方式筹集不低于5亿元资金用于偿债及经营。

　　最后,向上市公司注入协鑫旗下优质资产,使其成为高附加值的系统集成服务商,能够为客户提供全方位光伏电站解决方案。2015年8月,ST超日改名为ST集成后于深交所复牌。

　　上述整合方案的顺利实施,不仅解开了“超日债”的债务死扣,保障了中小投资者及银行债权,而且成功整合了光伏行业资源,有效盘活了ST超日的产能,使其在摆脱财务困境后恢复正常运营,实现了债务人、重组方、投资者、债权银行等各方多赢的良好效果。

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小结

　　并购重组本质是债权、股权、资产(物权)三种基本元素的灵活组合与运用,涉及对股东、公司、高管、员工、政府、关联方等多方切身利益的统筹安排,具有很高的系统性、复杂性、综合性和风险性。但对于不良资产另类投资主体的资产公司而言,并购重组的原理和技术早已渗透到十余年的不良资产处置实践中,并积累了宝贵的经验。

　　总体而言,无论作为主导方还是跟投方,也无论是全程参与还是仅提供阶段性服务,资产公司的主要角色应定位在于充分发挥其债权收购重组的优势,围绕债权融入股权、资产等夹层投资,同时利用旗下齐全的金融牌照,为不同层次的目标公司、并购参与各方提供融资服务,并通过对接产业龙头,最终实现资产优化整合,使暂时陷入财务危机但具有成长性的危机企业与项目得以盘活与再生,从而为产业升级换代的平稳过渡保驾护航,在有效服务实体经济、防范和化解金融风险、推进供给侧结构性改革进程中作出新的更大的贡献。

　　[1] 原国家经贸委、中国人民银行于1999年7月30日发布了《关于实施债权转股权若干问题的意见》,对政策性债转股的目的、原则、选择企业的范围以及条件等进行了详细规定。

　　[2] 参见沈晓明主编:《金融资产管理公司理论与实务》,中国金融出版社2014年版,第91页。

　　房地产不良资产收购四大尽调要点！

　　在房地产类不良资产的处置过程中，常常会遇到很多障碍，比如：债权债务相对复杂、房地产权属受到较多限制（抵押、司法查封等）、税收清缴不及时或欠税情况严重、设施设备维护情况较差等等。

　　那么，在收购资产包之前，应如何对房地产类不良进行系统尽调呢？

　　一、房地产不良资产收购的两种方式

　　房地产不良资产收购时的第一道步骤是尽职调查，其调查的质量往往决定着一个项目的最终成败，一个尽可能完整的调查可以揭示项目整体信息及风险点，并为收购后项目的整体运作打下坚实的基础。

　　房地产不良资产的收购一般主要通过两种方式。

　　一是直接收购：收购房地产项目。

　　通过收购土地及土地上的房屋等附着物的方式进行，该方式需将房地产项目的相关证照变更到收购主体名下。

　　若采用直接收购的方式，尽职调查将着重于房地产项目本身。由于房地产不良资产往往存在权属不清，房地产权利受限，部分房地产不良资产还处于土地开发或者在建工程的状态，其权属变更受到较多的限制。因此，收购房地产项目的方式在很多案例中不具可操作性。

　　二是间接收购：收购房地产项目所属公司。

　　通过收购房地产项目所属公司的股权从而间接收购房地产项目。由于股权变更较之房地产权属变更方便，且具有受限制及税负较小的特点，因此在实践中应用较为广泛。

　　若采用间接收购的方式，尽职调查的对象不但包括房地产项目本身，同时还需对房地产项目所属公司做全面调查。调查内容及范围相比直接收购要复杂得多。

　　二、房地产不良资产尽调的核心要点

　　一般来说，针对收购房地产企业主要从三个方面进行尽职调查，一是法律层面，二是财务层面，三是项目技术层面。

　　一般情况下，需收集包括12大类的内容：

　　1、公司文件

　　2、融资及股权限制情况

　　3、除目标房产外其他资产及负债情况

　　4、与目标房产有关的相关资料

　　5、劳动人事

　　6、重大协议

　　7、目标房产的保险情况

　　8、税务情况

　　9、遵守使用法律情况

　　10、诉讼及争议情况

　　11、其他

　　12、需澄清的问题

　　实践中，针对收购对象的不同情况，可以只涉及清单中的部分内容。接下来，我们把以上12类中的几个重点问题拎出来分别进行阐述：

　　1、融资及股权限制情况

　　调查股权限制情况是为了明确公司股权的可变更性。该信息的权威出处为股权登记的工商管理部门，一般以工商查询的书面资料为准，可变更股权一般不应存在质押、查封等法律限制。在调查企业融资情况时，除全面掌握企业的负债情况外，还应注重企业贷款卡的年检情况，必要时需与基本户开户银行进行沟通，因为企业的负债情况及贷款卡内不良记录的情况将直接影响企业的后续融资。

　　在实践中，尽职调查往往注重企业负债情况的调查，对贷款卡内不良信息有时会关注不足。

　　2、与目标房产有关的相关资料

　　与目标房产有关的相关资料主要涉及8个方面：

　　（1）房屋土地方面，

　　（2）阻碍权利行使的文件，

　　（3）建设工程事宜，

　　（4）商业验收及评估文件，

　　（5）物业管理，

　　（6）公用设施，

　　（7）配套设备，

　　（8）租赁及经营事宜

　　该部分的调查着重于房地产项目的合法性、权利完整性。针对项目的不同情况其侧重点会有所不同。在调查土地及房屋权属时，不仅要关注土地及房屋权利的完整性，还应对土地及房屋的历史沿革尽可能地充分了解（从土地出让到取得房地产权证的全过程）。

　　资料及信息收集，除由被收购方提供外，也应从政府主管职能部门及档案馆收集相关资料并予以复核，特别是存续时间较长、背景较复杂的房地产项目，更需仔细查询。

　　我国各地的房地产政策及管理方式存在一定的差异，因此在不同地区调查时，应首先研究当地的房地产管理方式及具体操作流程，编制相应的调查及取证方式。在部分地区，土地及房屋分属不同部门管辖，其房地产权证包括土地证及房产证，特别是在遇到调查抵押、司法查封等限制情况时，应从不同部门分别进行。

　　在建工程项目由于管理部门众多，涉及核准及审批事宜较为复杂，根据当地管理模式调整调查及取证方式显得尤为重要，应当做到一地一策。在实践中，笔者发现对于地役权的调查重视程度不够。地役权是为增加自己土地（需役地）的利用价值，而在他人土地（供役地）上设置的某种权利。地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对自己权利的限制。地役权根据合同约定而形成，形式上可在房地产管理备案并进行查询，但实践中进行备案的案例比较少见，造成调查时较难验证，更多的只能从被收购方提交的资料中发现。因此，应注意通过实地的勘查，对是否有地役权的设定加以判别。

　　三、税务情况

　　房地产行业是资本密集型行业，投资较大且税负较重，涉税项目众多。较大的项目往往是当地政府的纳税大户及重点监管企业，许多大项目在启动时往往会与当地政府签订相关的税收优惠及财政扶植协议，很多案例中企业的主要盈利点就来源于此。

　　因此，在对税务情况进行调查时，不但要对企业按照税法纳税的行为作全面梳理，而且要对与政府或其代理部门签订的税收优惠及财政扶植协议作深入研究。

　　实践中，由于各地税收优惠及财政扶植的形式区别较大，与企业签订优惠协议的主体更是千差万别，因此，签署合约的政府代表机构的合法性及权威性应当成为审核的重点，即签约主体是否具有相当的法律地位，避免造成原先承诺的优惠政策难以执行。

　　四、重中之重：诉讼及争议

　　鉴于房地产不良资产项目往往债权债务复杂，在调查中对法律诉讼及争议情况的梳理变得尤为重要。实践中，调查重点分为两块，一是已产生诉讼及争议的调查，二是违约及违规情况的调查（即引发新诉讼及处罚的可能性）。

　　实务中，引起诉讼和争议的常见因素包括以下几个方面：

　　租赁权冲突

　　对于附租赁权的抵押资产而言，如果租赁在抵押前，处置抵押物不影响租赁合同的履行，即在租赁期内法院带租拍卖，在租赁有效期内租赁合同对抵押物受让人继续有效，同时在处置抵押物时，承租人享有优先购买权；如果租赁在抵押后，抵押物处置后，租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力。所以，承租人可能会成为抵押物处置的较大阻碍。

　　他行首封

　　首封法院享有对查封物的优先处置权，但实际执行中，由于首封债权人对押品没有优先受偿权，且首封法院出于制度配合、地方保护等方面考虑，在押品执行中可能存在首封债权人或首封法院处置意愿不强或拒绝配合处置的情况，使得优先债权人无法实现优先受偿，利益受损。

　　特殊的房产类型

　　对于特殊的房产类型，可能存在处置受限、需要补交土地出让金、有价无市等情况，如：职工购买公有住宅（即房改房）、经济适用住房（含集资房）、“小产权房”、唯一住房等等，还有可能碰到“房地分离”的情况。

　　在收集信息时，除书面材料的印证外，与重大合同的当事方、政府主管部门及司法机构的沟通也是极重要的，可以帮助我们从多个渠道对事实真相予以确认。

　　普通债权质押实现方式都有哪些 ?

　　普通债权质押的实现方式有哪些？权利质权人的债权到期后未受清偿，质权人可以优先清偿其债权。被担保债权与出质债权的清偿期会出现两种情况，因此质权人实现债权质押时候要分清情况。债权质权的出质方式并未规定，但也有规律可循。

　　一、普通债权质押合同的效力

　　《担保法》第75条第一项至第三项以列举方式规定可以质押的权利类型，在第四项规定“依法可以质押的其他权利”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(下称司法解释)中仅规定了以公路桥梁等不动产收益权出质的，可按可以质押的其他权利处理。普通债权是否也是可以质押的其他权利?

　　根据质押权的特征与立法目的，可以质押的权利须具备以下的特点：

　　1、权利应当是私法上的财产权，应当以财产为内容，可以用金钱来估价，人格权及与身份有关的亲属权、荣誉权、监护权不得出质。

　　2、权利应当有可让与性，如出质权利不能转让，不能变现，无法实现对债权的担保，因此不能转让的权利设立质权无效。此类权利如继承权。

　　3、权利应当具有特定性，持有权利凭证的当事人可以控制权利的实现。普通债权是一种请求权，具有财产内容，可以依法转让，符合可质押权利的一般特征，原则上应当可以作为质押标的。各国在立法上对此也予以肯定，如《瑞士民法典》第899条第1款规定，可让与的债权及其他权利，可以出质。

　　以普通债权出质，质权并未存在于具体的财产上，权利的标的物是拟制的财产，属于请求权。担保之债本身是一种请求权，如这种请求权又以另一种请求权的实现为基础，担保之债的实现程度的保障程度较低。虽然证券债权也是请求权，但其受特别法调整，流通性强，实现方便，证券质押的担保功能较强，普通债权质押显然不具备证券债权质押的流通性，其担保功能有限。因此对可以质押的普通债权应具备一定的条件。1、债权必须可以转让，不得转让的债权不能设立质权，包括当事人之间约定不得转让的债权，债权人转让债权的，债务人可以拒绝履行，该债权自然不能质押；根据合同性质不能转让债权的不能质押，如以劳务为标的的债权；与身份、人身权密切相关的债权，如赡养费、人身损害赔偿金等。2、作为质押标的的债权应当具备确定性，设定质押的债权数额应当确定，财产给付内容明确并具备现实的可履行性。

　　二、债权质权的出质方式

　　《担保法》对普通债权出质的方式与生效要件亦未予明确，根据质权设立的一般原理，普通债权质押设定应具备的条件有：

　　1、质押人与质权人订立书面的质押合同，约定质押的债权性质、债务人名称、具体金额、到期时间等内容。

　　2、依《担保法》原理，权利质权的设定应当公示，即以一定的方式将权利质权存在的事实表现于外部而使他人可能知晓，以防止第三人受不知的不利后果。《担保法》规定“以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。”由此可见，证券债权质押以向质权人移交权利凭证的占有作为公示方式。对于性质上不能以交付权利凭证而设定质权的财产权利，《担保法》规定了以登记作为合同的生效要件，如股票、商标权、专利权出质以登记之日起生效。普通债权一般不具备特定的权利凭证，无法以权利凭证的交付作为公示方式，但《担保法》亦未规定普通债权质押以登记作为生效要件，不能以双方未交付权利凭证或登记作为普通债权质押不生效的理由，但质权人为保证自已质权的安全，应当在质押合同中约定设质人交付债权证明文件的义务，质权人可通过对债权证明文件的审查来控制风险。普通债权质押由于缺乏对其质权的公示方式，质权不应当具有对抗第三人的效力，笔者建议，能否通过公证方式以取得对抗第三人的效力。

　　3、质押人应当其质押的债权的债务人(又称第三债务人)发出通知书，通知第三债务人该债权已质押的事实，并且明确质权人有保全质押债权的权利。以非证券化凭证的普通债权质押的，债权质权人并不占有出质债权的凭证，且该质权缺乏公示效力，出质人有可能免除第三债务人的债务，损害质权人的在先权利，此时只能通过订立质押合同和通知第三债务人的方式明确质押人无权损害出质的债权，以确立质权人有保全质押债权的权利，如损害出质债权的，质押债权人有权申请法院撤销债权出质人放弃出质债权或免除债务人的债务的行为。但是在出质债权未设定公示，于债权出质人向第三人有偿转让出质债权时，债权质押人无权申请法院撤销其转让行为，而只能要求债权质押人承担相应的赔偿责任。

　　三、普通债权质押的实现方式

　　权利质权人的债权到期后未受清偿的，质权人可就质押的权利优先清偿其债权，权利质权人对出质权利享有变价权和优先受偿权。普通债权出质的应当通知第三债务人，否则债权出质对第三债务人不发生法律效力，第三债务人可以拒绝履行。被担保债权与出质债权的清偿期上会出现两种情况：

　　第一种情况，出质债权先到期，被担保的债权后到期，出质债权到期后，出质人不得请求第三债务履行或接受第三债务人的履行，否则会导致债权质押的消灭，第三债务人向质权人或者出质人清偿时，须经质权人和出质人同意，质权存在于兑现的价款或提取的特定物上，质权的性质从权利质权转化为动产质权，质权人可按照动产质权实现方式行使质权。

　　第二种情况，出质债权后到期，被担保的债权先到期，质权人须等待出质债权到期后方可行使质权，否则第三债务人可以拒绝履行。因为设定质权时，质权人对出质债权的清偿期是明知的，应当承担其权利不能及时行使的后果。当质权行使受到出质人和第三债务人的阻却时，《司法解释》第160条规定“质权人可以起诉出质人和出质债权的债务人，也可以单独起诉出质债权的债务人。”由此可见，质权人对第三债务人享有直接的请求权，第三债务人因向质权人交付标的物而免除其对质押人的清偿责任。当然，质权人的直接请求权的基础是，第三债务人得到了出质通知书。

　　综上所述，我国《担保法》及《司法解释》对普通债权出质方式有所规范，但规范内容较为粗疏，特别是对其公示方式有待进一步完善。

　　欠款纠纷产生后对债权的保护是怎么样的

　　随着社会经济的发展，企业在经济交往活动中难免会产生很多债务纠纷，日积月累便形成了“三角债”或债务链，有相当一部份的债不能如期收回，成为企业的一个沉重负担。从实际情况看，由于一些企业根据有关规定按应收帐款的数额计提了坏帐准备金，若距发生应收帐款三年时间该款还未能收回，或因债务人破产、死亡，发生确实无法清偿的事由，符合有关规定，企业在财务处理上就作为坏帐处理，予以冲销，虽然作此帐务处理并不等于债权的消灭，但这往往淡化了企业的催债意识。一些企业由于对应收欠款管理不力，导致本可收回的欠款不能收回，该全部收回的只收回了一部份，其结果不是很理想。

　　一、企业在应收款管理中存在着“七多"、"七少”

　　2、重表面催债的多，而对债务方深层的经营状况关注的少。

　　3、催债时要求债务方作出口头还款承诺的多，而要求对方作出书面还款承诺的少。

　　4、在催债中稍遇困难便退却的多，而一追到底的少。

　　5、催债次数多，而有效催债的次数较少。

　　6、私下协商解决的多，而采取法律手段的少。

　　每个企业尽管在应收欠款管理方面的方法各不一样，但对相关法律缺乏了解这一点却带有很大的普遍性，企业如果能有效地从法律角度加强对应收欠款的管理，则可防患于未然，即使产生欠款纠纷不可避免，也可将企业应收欠款的风险降到最小。

　　二、欠款产生前的预防

　　1、重视审查债务方的主体资格。

　　2、审查债务方的经营范围。

　　3、审查双方所经营内容是否合法。

　　4、审查债务方的偿债能力。

　　5、审查债务方是否有良好的商业信誉。

　　6、审查有无必要签订合同或协议，准备签订的合同或协议条款是否齐备，双方权利义务关系是否明确。

　　7、审查有关条据是否规范，比如若债务方出具的是应收票据(债务方能出具应收票据的，则要尽量采用该方式，因为应收票据的风险远远小于欠条之类的条据)，则要严格审查所开票据是否规范。

　　8、能采取担保措施的，要尽可能要求债务方提供担保，因为经担保后的债权优于其他债权优先受偿，这是降低风险的有效方法，当然在设立担保时要注意担保在法律上的有效性。

　　三、要注意欠款产生后对债务方经营状况的监测

　　债权方往往在欠款产生后忽视对债务方的经营状况进行必要的了解和监测，以为欠款还钱是天经地义的事，只要欠款到期收钱就行了，导致很多欠款到期后不是债务方生产经营状况发生严重恶化、面临倒闭，就是债务方早已人去楼空，在这种情况下要将全部欠款顺利收回，其难度可想而知。债权方如果在欠款产生后对债务方的经营状况进行必要的了解和监测，一旦发现债务方的经营状况严重恶化，或出现转移财产、抽逃资金，或有丧失、可能丧失履行债务的能力等情况，则应当采取必要的因应措施。

　　四、欠款纠纷产生后对债权的保护

　　欠款纠纷产生后的解决方式很多，如协商、调解、仲裁和诉讼等，只要运用及时和恰当，就会收互事半功倍的效果。但由于一些债权人常常为了不伤和气，协商阶段的时间拖得太长，从而坐失了很多收回欠款的良机。

　　申请支付令是收回欠款的有效途径之一。根据我国民事诉讼法规定，债权人请求债务方给付金钱、有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：债权人与债务人没有其他债务纠纷，支付令能够送达债务人。债务人在收到人民法院发出的支付令后十五日内没有清偿债务，或没有向人民法院提出书面异议，债权人可以向人民法院申请强制执行。可见向人民法院申请支付令以收回欠款的最大好处就是时间短、见效快。当然若债务方在法定时间内向人民法院提出了书面异议，则必须通过诉讼程序处理。

　　诉讼手段是最有效的也是最终的保护债权的手段。诉讼手段之所以是最有效的手段，其根本原因就是它依靠的是国家强制力，只要债务方不履行人民法院已生效的法律文书，债权方则可向人民法院申请强制执行，而不以债务方的意志为转移。有的债权人对通过诉讼手段催收欠款缺乏信心，比如担心分期还款的最后期限没有到期就起诉，可能对已不利，这实质上是因对法律的不了解而产生的莫须有的恐慌，其实新颁布的《中华人民共和国合同法》第六十七条明确规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”所以，债权人在诉讼之前进行一些法律咨询是必要的。

　　债权方还可在起诉之前或起诉之后，向人民法院申请财产保全，以确保在判决之后能顺利收回应收欠款。

　　五、证据的收集、保护和举证

　　根据我国民事诉讼法规定，民事诉讼实行谁主张谁举证的原则，如果当事人对自己提出的主张举证不能，则要承担不利的法律后果。2002年开始施行的《民事诉讼证据规则》使得证据的收集、保护和及时举证显得尤为重要，不然就会面临不利的后果。

　　在欠款纠纷中，债权方大概有以下一些证据要注意收集：有关债务方主体资格的证据、合同或协议、送货单(一定要债务方签收，是单位的要加盖公章)、托运单、欠条及各种结算票据等，其他与该欠款有关的电报、传真、函件等都应妥善保存。

　　对于那些因特殊情况可能灭火或今后难以取得的证据，可以及时向人民法院申请证据保全，对于那些因客观原因不能自行收集的证据，可及时申请人民法院调查收集。

　　六、诉讼时效，一个不应小视的法律问题

　　诉讼时效就是指权利人在一定期间不行使权利，即丧失依诉讼程序保护其权利的可能性的民事诉讼法律制度。当事人在法律规定的期限内若不主张自己的权利，则将丧失胜诉权。对于已经超过诉讼时效而未主张权利的，其补救措施是要设法与债务方重新达成还债协议，以摆脱不利。

　　欠款纠纷看似简单，但实际上其中涉及的法律问题很多，如何才能迅速收回欠款更是一门艺术，虽然作为当事人不可能象专业人士那样了解得那么多，但具备一点法律意识是不可少的。