“融资策划和资本运作改变房地产企业生存命运、发展速度和赢利模式。”2018年7月21、22日两天，著名房地产融资实战策划专家、中国资本策划研究院院长朱耿洲博士应邀为深圳清华大学研究生院“新实战型房地产高级战略研修班（F1801）”讲学两天。朱博士系统全面讲述了最新房地产企业的融资渠道方法与决策思维方式，给学员们上了一堂生动的《房地产融资环境分析与战略决策——融资策划36计》实战课程。

（朱耿洲为清华“新实战型房地产高级战略研修班”讲学）

　　ABS正成为房企重要融资途径

　　朱耿洲博士系统分析了当前房地产融资环境、政策与渠道，认为相关境外发债等融资渠道在当前环境下比较困难，而房地产资产证券化（ABS）正成为一条重要融资渠道。据相关信息显示，今年以来，除6月份碧桂园、龙湖地产、金地集团、花样年集团等4家房企境外发债予以备案登记外，多起房企公司债中止发行，如合生创展集团公开发行的一笔100亿元的住房租赁专项公司债券项目中止发行。而房地产资产证券化业务却呈现稳步增长态势，2018年上半年多家房企在资产证券化融资方面获得了不俗的成绩，涉及购房尾款、物业费、供应链、商业租金、长租公寓等为底层资产的各类资产证券化多次获批，至7月初已发行超过400亿元，超过去年的50%。未来，ABS正成为房企重要融资途径，

　　成功没有偶然、学习标杆好榜样!

　　两天的讲学中，朱博士全面解析了房地产企业36种主要融资渠道、200多种实用融资方法，并通过具体案例进行全面剖析，让学员们收获满满。比如解剖万科的“1个中心、2个基本点、4项成功法则、10大教训、18项融资内功和18招融资大法”，使大家对行业标杆看得更加清楚；再比如恒大，通过恒大足球，在改变萎靡不振的中国足球事业的同时也改变着自身企业的品牌、资金与市场地位；还有碧桂园从成立到今天的辉煌历程，让学员们感悟到融资策划与资本运作对于房地产企业快速发展的神奇魅力！

　　练好内功破解房企融资难

　　朱博士指出，房企在准备融资之前，别急着借钱，不妨先做好以下四个方面的内功需要锤炼：

　　第一，从资金使用的源头上分析，看是否真的需要花这笔钱。

　　有很多资金规划，不一定是急需的，比如企业创业初期，就没有必要在征地、建厂房、买设备上耗尽大量创业资金，而应该通过融资租赁来解决，从而减少企业的融资成本。

　　第二，提高资金的使用效益。

　　房企应算算资金的使用效益，即要谋划好资金在各方面投入产出的效益，哪个部门、哪个方面先用后用、多用少用，事前一定要规划好，才能提高使用效益。

　　第三，提高资金的使用效率。

　　比如确定某项目要用10亿，那就想想能否7、8亿就把它做成？或者本来需要一年时间

　　建成的项目，能否8-10个月完成？通过提高效率，从而降低融资成本。

　　第四，资金要用在刀刃上。

　　房企要时时刻刻要问问自己，有沒有把用限的资金用在刀刃上？

　　融资是有成本的，只有充分发挥融资的财务杠杆作用才能实现利润的倍增，这样融资的效果才得以体现。否则，把资金用在不当的地方，融资越多，负担越重，还可能会带来灾难。

　　做好这四方面的工作，是企业解决融资问题、用好资金的关健。   

　　最后，朱博士勉励大家“一要练好内功，二要活用融资方法，三要更新融资观念。这样，房企融资之路会越走越宽”。

（本期课程由深圳清华大学研究生院中心主办，是中国资本策划研究院“融资策划36计”知识体系全国大巡讲总第804期）