盲目投资是房企最大风险——朱耿洲博士“企业专家门诊”实录
来源:本站原创
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作者:厦天
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发布时间: 2013-08-30
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投资进军房地产业如何识别与规避风险？评定投资项目有哪些方法？小资本撬动大项目，如何选择融资方式？2013年8月28日，北京大学房地产总裁班罗总（化名）等俩名学员专程到穗，前来就诊于中国资本策划研究院院长朱耿洲博士的“企业专家门诊”，就上述多个棘手问题进行了现场咨询。
罗总一行两名学员是在前不久北大总裁班上聆听过朱耿洲博士主讲的“房地产融资策划与资本运作”课程后，认为朱博士所讲所述实战实用，进而带着公司的现实困惑与问题，直接前来当面求教。3个小时的“门诊”， 罗总一行满意而归。
（图为朱耿洲博士“企业专家门诊”现场）
罗总所在公司基本情况及门诊咨询内容：
1、罗总所在公司为一中小型房地产开发公司。
2、公司以往房地产项目均顺利结束，沉淀了较好的操盘经验与市场营销能力，但注册资金有限。
3、门诊咨询内容：
主要解决土地使用资金和开发资金近15个亿
有一块地理位置很不错的土地，公司希望通过信托融资的方式融到资金15亿，把土地拍下，进行房地产开发，其中主楼低层进行商业房地产开发，其余高层进行住宅地产开发，其余栋进行住宅地产开发。
4、期望门诊咨询顾问服务解决的问题：
1）、该土地收购项目是否可行？ 有何风险？
2）、对15亿资金进行信托方式融资的总体思路？其它融资渠道有哪些？
3）、......
朱耿洲博士门诊意见：
朱博士在详细听取了罗总一行对其所在公司的营运情况、财务情况，以及当地的房地产形势等情况后，针对罗总具体咨询要求，一一给予了详细的现场解答（具体解答内容应学员项目保密要求从略），并给予了多个具体方法与观念。
1、做好可行性分析。地产项目收购及融资是否可行，一定要做好项目可行性分析，分析要做到系统全面、精细完整。
2、项目要综合评定。项目评定的10多个方面，即要从形势政策、法律、市场需求、客户定位、价格、竞争对手、成本效益、项目周期、财务效益、成本核算、资金实力及融资、营销团队、营运能力与实力等方面综合进行评估。
3、盲目投资是最大风险。切忌连最基本情况都不清楚拍脑袋就上，否则，项目不是里程碑，而是“墓碑” ！
4、项目在精不在多。不要立足于项目的当前收益，而在于是否成功。如果本身实力比较薄弱，就不再于一下子做多个项目，而先做好一个就成，做好原始积累。
5、合作是最佳发展模式：品牌+合作+资本+金融＝合作方式。
6、项目宁缺毋滥。项目多时，还要仔细想想：为什么没有竞争对手？项目为什么轻而易举拿到手？有无不为人知的风险？
7、理性分析、科学决策。现在我国的多数工业园，大都是政府层面在做，只做面子工程、政绩工程；而70%工业园是失败的，因为工业园做成房地产了。
8、融资就是一个系统工程。房地产信托融资是有条件与门槛的，小资金撬动大或多个项目，用信托融资要谨慎。
9、重视土地证的取得。因为土地证涉及到后期银行融资，无土地证就等于无资金来源。
10、注重区域性是中小房地产业的出路。现在中小房地产开发公司趋向三、四线城市。要合理适度利用城镇化的口号。要做精做细，有专业性、差异性。而住宅是大众化的产品。做专业化区域市场，是中小房地产业的出路。
11、小资金撬动大或多个项目，要做好资金缺口预测和融资方案。
......
资金缺口预测和融资方案评估知识：
预测资金缺口的依据：
预期利润/预计资产/财务政策目标（股利支付率、负债率、营业利润率）
运用预测性资产负债表预测资金缺口
1、资金缺口的计算：增加的资产占用（固定资产+流动效益资产－流动负债）与增加的资金来源（负债和股本）之差。
2、融资措施：内部挖潜（降低固定资产投资、减少流动资金占用、改善盈利状况、降低股利支付率）、外部融资（发行股票、债券）
3个小时的解答，令罗总一行非常满意，并感谢朱博士独到的见解与精辟的指导，使他们在未来的道路上找到的工具与理念，明确了战略意图与方向，也为公司的未来再发展奠定了新的基础。
