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房地产再融资的利弊——朱耿洲博士为复旦房地产总裁班授课
来源:本站原创 | 作者:厦天 | 发布时间: 2013-09-30 | 28 次浏览 | 🔊 点击朗读正文 ❚❚ ▶ | 分享到:
　　助房地产企业“强健体魄”


　　9月28、29日，著名房地产融资实战策划专家朱耿洲博士来到山城重庆海逸酒店，为在这里举办的“复旦大学管理学院房地产总裁班”系统讲授房地产业融资策划与资本运作的观念与方法、风险防范技术与融资实战技巧，并就房地产再融资的利弊进行了深入透彻的分析，为与课学员指明的融资方向，深受学员好评。


　　房地产业的调控，可谓一波未平一波又起，房地产的市场似乎一夜之间降到冰点。可以肯定的是，房地产企业的洗牌将不可避免。为了帮助房地产企业“强健体魄”，顺利度过政策严冬，复旦大学管理学院全新推出房地产高级工商管理总裁课程。


　　本课程讲师专家团队包括朱耿洲博士在内的多名实战派专家，透过战略管理、开发管理、团队与领导力创新、战略财务管理、精细化运营、房地产融资案例研究等内容的指导学习，在帮助学员深入了解房地产行业深层次发展规律，借鉴他国先进经验，科学地应对中国房地产企业目前的实际问题和面临的挑战的同时，着重帮助房地产企业家建立高效的管理团队，有效提升组织整体运行机制，从而成功带领企业从优秀到卓越的飞跃，实现地产企业的“抗周期”和“保增长”！


　　健全房地产融资渠道体系


　　目前，中国房地产市场分化明显加剧，北上广等一线城市地王频出，楼市成交量也明显上涨，三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘，房地产泡沫集中三四线城市。继鄂尔多斯、温州之后，辽宁营口、江苏无锡、常州、甘肃酒泉等多个地方也相继被曝出“鬼城”。这对于多家地产业务主要集中于三四线城市的房企来说无疑意味着巨大的风险。


　　作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价。


　　与此同时，为了应对融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道。能否尽快建立健全房地产融资渠道体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。


　　 “比如合作开发、私募融资、银行贷款、上市融资、房地产债券融资、夹层融资、房地产信托、房地产信托投资基金（REITs)、海外地产基金、典当融资等100多种方法，都或多或少能成为房地产融资的主要渠道与方法。”朱耿洲博士表示。


　　以房地产投资信托基金(REITs)为例，由于是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。


　　“合作开发应该成为当下中小房地产企业的主要合作与融资模式。”朱耿洲博士说。现在是一二线城市有大型地产企业重新卷土重来，一个一个新地王不断在刷新，这都要求有巨大的资金量。而中小房地产要么在三四线城市，如要想在一二线有所作为，不合作肯定不行。而且在土地实现完全市场化而公开供给之际，土地供应量随之减少，开发商取得土地的成本也就增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，成为该阶段独特的合作开发融资方式。


　　下半年在资金方面， 由于今年上半年土地市场的反弹近乎疯狂，企业拿地高潮迭起，其中很大原因要归功于上半年海外宽松的融资环境。但是随着Q E的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，因此，下半年房企赴海外融资的大环境将大不如前，海外融资通道或将受到挤压。如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，则年内国内流动性紧张的格局也将延续。


　　对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升。在宏观经济增长不确定预期增强和货币流动性长期紧张的背景下，不排除房地产业出现局部低迷，部分企业出现融资困难、资金紧张的局面，部分房企面临新一轮洗牌。在银行惜贷之下，业绩不佳的中小房企已经切实感受到资金链紧绷带来的压力，通过高额成本从民间、信托、私募、外资融资，已经成为其应对钱荒的主要举措。各房企也可能将在销售策略上调整，采取“现金为王”，加快销售进度。


　　房地产再融资开闸在即，但短期或仍难兑现


　　朱耿洲博士指出：停摆三年之久的房企再融资，如果开闸信号明确后，肯定会引来各家上市房企的蜂拥而至，此种方式也成为多数房地产企业的重要融资渠道。


　　据了解，至少有一家房企的再融资方案获得证监会受理，且随着新湖中宝、海印股份相继公布再融资预案，备受关注的房地产再融资开闸预期再度升温。


　　按照再融资的申报流程，再融资方案发布之后，需要先召开股东大会印制申报材料，报相关券商进行内核，内核过后再根据内核意见修改材料，正式报送证监会。在送达证监会受理之前，有国土资源部把第一道关。


　　截至9月18日，A股市场已有33家上市房企先后公布了再融资预案，涉及总金额接近740亿元。其中，华夏幸福、迪马股份、三湘股份等11家公司的方案已经获得股东大会通过。


　　而证监会表态仍然坚决贯彻房地产调控国五条政策，涉及居民住房项目的房地产企业再融资仍然被严格限制。另外，证监会需要依据国土资源部出具的认定意见来对这些再融资进行行政审核。


　　此前已有多家房地产企业公布再融资方案，但市场对于监管层如何把控再融资放行标准一直难有定论，亦有传闻称某房企的再融资方案申报遭拒，因此不少房企选择“边推进、边观望”的态度。


　　按照再融资的流程，为了保障再融资过程的顺利，在公布定向增发董事会预案之前，上市公司已经与相关机构进行摸底和接触。对于房企而言，再融资计划还需要与国土部门进行沟通，繁荣的审批流程，似乎很难保证再融资方案不会提前泄露，从而出现“老鼠舱”，因此投资机构的态度也变得十分重要。


　　“总之，房地产再融资开闸注定会为资金匮乏的房地产市场注入新鲜活力，虽然还有一段艰辛的道路要走、要等待，但前途一定是光明的。”朱耿洲博士最后表示。


　　未来房地产发展应规模化、金融化、专业化  


　　朱耿洲博士认为：中国房地产下一步是规模化、第二个可能是金融化；第三个是专业化，就是要在细分市场成为领先者。原来大家都趋同住宅，今后有人做商业地产，有人做住宅地产，有人做产业地产，有人做旅游地产。所以，越来发挥专业化，就会有一个合作的趋势――俱乐部合作。只有这样，各类房地产公司才能找到适合自己的生存之道。


本期由复旦大学管理学院房地产总裁班承办。
本期也是中国资本策划研究院“融资策划36计”知识体系全国大巡讲总第557期