国家统计局18日公布的数据显示，6月份70个大中城市新房和二手房环比上涨的城市分别有27个和42个，分别比上月增加了7个和5个；下降的城市分别有34个和20个，分别比上月减少了9个和8个。一线城市房价连续数月回升，6月份上涨势头更猛，四大一线城市房价环比增速逾3%，同比转正为2.97%。其中，深圳新房价格环比上涨7.2%，同比上涨15.9%，涨幅均居全国首位。上海涨幅2.4%，北京和广州环比涨1.6%。

    7月18、19日中国资本策划研究院（CCP）院长朱耿洲博士应清华大学深圳研究生院培训学院的邀请继续在深圳研究生院为清华大学实战型房地产总裁高级研修班的企业家们授课，授课主题《房地产融资策划36计》，对上述数据进行了分析探讨。

（图为朱耿洲博士与清华大学深圳研究生院学员合影）

    朱耿洲博士重点系统讲解了房地产融资的36种实战渠道和方法：“18大”后未来10年房地产“18大”特征 ；资产置换融资/实物期权融资、承租权融资、促销融资、房地产节税策划融资；价格让利法、风险保障法、90M偷面积；售后租回+保理融资、结构性参与融资租赁；ABS /MBS/CMBS/土地证券化；ABS /MBS/CMBS/土地证券化；房地产信托/REITs/夹层信托……

    朱耿洲博士还介绍和分析了大量精彩的房地产融资的精彩案例：“宅基地融资、海口酒店融资、恒大玩足球、万科“1个中心、2个基本点、四项成功 法则、5大教训、12招融资内功、13招融资大法”、 越秀REITs、资源互补、交叉营销、分工协作、市场瓜分、碧桂园成本控制策略、金融街与Excel公司双赢交易模式……

    朱耿洲博士精彩的讲解令在座房地产及相关行业企业家们眼前一亮，学习到了先进的融资方法与理念破解房地产这一资金密集型行业的融资难题，其中实物期权融资给学员们留下了深刻印象，回味无穷！

    案例  金融街与Excel公司双赢交易模式

    1、Excel公司在2005年5月与金融街购买F2地块（选择权购买）合同。

    2、约定F2地块新建房屋及车库，购房款8.177亿元以及车位租售款约6072万元 ，行使权利为05年12月31日。房屋及车库06年10-11月建成。

    3、Excel公司支付金融街选择权对价1600万元。

    4、2005年12月27日， Excel公司行使期权。

    朱耿洲博士精彩的点评与分析——双赢！

    Excel公司现在拿不出钱，但是过一段时间就有钱，那这个时候怎么办呢？

    Excel公司创造了一个新的融资方式叫实物期权融资。它与金融街签订了实物期权协议，先支付给金融街1600万元购买一个选择权，这个选择权是什么？Excel公司可以在2005年12月31日，决定是否购买F2地块，如果购买，按5月的价格，支付余下款项，但是Excel公司也可以选择不购买F2地块，不购买就放弃这1600万元给金融街。

    这样Excel公司可以取得筹资的时间，本来5月份要付的款项，现在可以到12月31日支付。

    朱耿洲博士强调：时间就是金钱，融资有时不是仅仅借钱，有时融资是在融时间，因为时间就是金钱。融资的这个概念，融资不仅仅是金钱的概念。

    Excel公司最后在年底资金链没有困难，全额支付了购地款。大家通过这个得出一个理念，Excel公司通过创新设计了这个交易模式，这项交易制度，是自己的资金困境得以破解。

    这里给了一个启示，大家如果碰到类似的问题，就可以通过交易方式创新破解融资的困境，创新合同的设定就很多了，如果大家善于运用这个方法，可以设计各种各样的版本破解融资困境。

    假设这个时间不是在2005年底，在2008年底推迟3年时间，就在深圳，如果诸位是Excel公司，2008年年底要不要行使购买权？2007年与2008年深圳的房地产是必火两重天，2008年最低的楼价比2007年的楼价跌了50%，假设就按这个跌幅，如果按9亿行使购买权，至少亏损4个多亿，那Excel公司就选择行使不购买权，只亏损1600万元，非常划算。

    朱耿洲博士强调：做生意不是钱进了口袋才算赚钱，还有一句话叫，输少当赢，输得少就是赢！本案例中9个亿的项目，可以用1600万就锁定了未来不可预见的风险，无论日后市场的价格怎么变化，不要说跌了50%，就算跌了90%、100%，项目方Excel公司也是亏1600万。

    假设这个时间是2010年，这年的房价最高涨了180%，肯定行使购买权，那Excel公司获利的空间就很大了，差不多又赚了9个亿。大家看看这个操作模型，一方面无论跌多少，都是亏1600万，但是如果获利，它的空间是无限的。

    朱博士再次强调：每个做生意的人都想包赢不输，什么叫包赢不输？实际本案例的操作模型就是做生意的包赢不输的模型。获利的机会无限大，风险被锁定了，这不是简单的融资的问题，对任何公司进行投资也有很大的启示。如果假设现在要做房地产生意，如果大家对后市看不准，如果用这个方法就把看不准的风险锁定了，而获利的机会是无限的。

    朱耿洲博士最后总结道：本案例中最重要的不单是一个模型，是个真实发生的事情，因为金融街这样的大公司可以接受这种模型，其它的项目就更不用说了，因为这种方案对金融街并没有一点坏处，对于金融街房子迟早是要卖的，如果按当时的价格，有一个意向客户与我签订购地意向合同，金融街可以拿到1600万，以后房价升上天都与它没关系，起码有了一个意向的大客户，对金融街来说没有任何损失，所以只要大家善于去谈判，善于去博弈，善于去思考这些问题，对方一定会接受这种方案的。

本期课程由清华大学深圳研究生院培训学院承办
（本期也是中国资本策划研究院“融资策划36计”知识体系全国大巡讲总第691期）