导语：去年楼市风险以来，“保交楼”已经成为中央明令的任务，是政治任务。地方 Z F、央行、住建部门出台多种措施来“保交楼”，但进展如何呢？按照统计，“保交楼”目前进展缓慢，到今年5月份，我国的“保交楼率”只有34%。但原因何在呢？一句话，钱不够，“保交楼”难。如何破解当前“保交楼”的资金困局？我们中国资本策划研究院最新的研究成果表明：“保交楼”的融资困局是完全可以得以破解的。为此，我们提出了“保交楼”融资破局十八招，其中第三、第四、第九、第十七招，如果能够得到落实，“保交楼”的资金问题将得到全面的破解。

一、目前“保交楼”任重道远。

去年楼市风波以来，“保交楼”已变成中央明令的政治任务，也是稳定房地产市场，稳定民生的重要任务。其中央行和银保监会为推进房地产风险的化解，去年11月以来发布了“金融十六条”，明确允许房企债务展期，并加大对房地产企业的融资支持力度。同时推出了3,500亿"保交楼"的专项借款，设立了2,000亿的"保交楼"贷款支持计划，还设立了1,000亿元的租赁住房贷款支持计划等等。

一年过了之后，“保交楼”具体进展如何呢？还有多少楼盘在烂尾中呢？

调查显示：到今年5月份，我国的保交楼率只有34%。其中西南和华中地区分别只有15%和16%。在相关支持的政策最多的省份河南省，到5月18日，仅仅交楼只有11%。

而且按照相关媒体的追踪报道，“保交楼”进展缓慢，一方面是由于保交楼专项的借款设立了门槛，而且整体的纾困资金规模是有限的，导致了“保交楼”专项借款实际落地成果有限。而且，“保交楼”的专项借款还要提供抵押物，而且从申请到放款审批时间大概还需要半年，因为还要经过审计，所以审批流程也比较繁琐。

还有个最重要的问题就是，由于房地产企业自身存在比较大的问题，这才是最核心的。比如像房地产行业新的融资进不来，还有销售不畅，就没有现金流，所以现金越来越紧张。这里面就出现有些以前的合作的伙伴里面的信用缺失，自然都会导致复工的进程缓慢。

据不完全统计，如果“保交楼”的政策要完全落实，将需要有2万亿的资金投入到烂尾楼的建设中才可以。

那当前怎么样“保交楼”呢？钱从哪里来呢？按照我们中国资本策划研究院最新的研究成果显示:“保交楼”资金是有办法破解的，但必须从多种渠道来解决，方法就叫“保交楼”融资破局18招。其中第3、第4、第9、第17招尤其是重要的。如果这几招能够得到全面落实，“保交楼”的资金困境将得到全面破解。

二、“保交楼”融资破困局十八招。

今天我就来给大家分享一下“保交楼”融资破困局十八招

第一 “保交楼”的资金首先应该从开发商中来。

大家知道，之所以存在“保交楼”的问题，就是由于开发商对预售资金，按照资金池的模式管理，他的资金被抽调、挪用到拿去后面项目的拍地，或用于支付其他项目的工程款，或者挪用到其它投资上，所以结果导致预售的资金，实际他就沉淀为开发商持有的其它的土地、在建工程或者物业，或者其它行业的股权投资上。

所以要解决这个问题，“羊毛出在羊身上”，既然钱被调走了，那么“保交楼”的资金，就是要求开发商将那些土地在建工程、持有的物业股权要处置变现。可以通过资产的转让、项目的收购、项目的并购，烂尾楼没有开发的地块、土地重新来拍卖，或者通过项目破产重组，包括其它的股权投资进行转让等等，换回这些资金，全部用于“保交楼”。

开发商抽调挪用老百姓的购房预售资金，形成烂尾楼，是违背公司法和涉嫌商业欺诈、挪用资金、侵占公司资产等违法犯罪行为，国家将视开发商“保交楼”的态度、补救行为和后果，考虑“秋后算账”时的法律责任。

第二 应该把非法吞进去的钱尽快加倍吐出来保交楼。

首先，开发商出事，我们必须要顺藤摸瓜，把开发商的控股股东、实际控制人等非法利益链条上的蛀虫，要全揪出来。凡是有违法违纪的个人，当年吃进去多少，现在就要加倍吐出来。比如像开发商老板、他个人还有他的亲信，特别是在暴雷前夕，通过分红、减持、跑路的那些人，还有痴迷享乐、参与烧钱 、肆意挥霍公款的人，还有那些通过天价薪酬，表面合法，实则参与非法侵占分赃的人，这些先要把他弄回来。

其次要追究参与分赃渎职的中介机构。大家应该看到媒体报道，类似于负责给恒大做审计的会计师事务所，2017年开始给恒大做审计，实际2017年恒大的债务已经出现了，广州当地的很多银行已经开始对恒大抽贷了，可是过了三、四年，恒大的窟窿才爆出来。这么多年，所谓专业的审计机构做了什么呢，他们有没有受贿帮这些机构徇私方便？2020年的时候，恒大的财务数据仍然没有出现任何暴雷端倪，这就是因为审计机构的隐瞒和渎职，许某才和他的亲信们有机会继续分红，继续烧钱，继续掏空公司。像这类参与分赃渎职的中介机构，必须先清算吐出来保交楼。

还有收受贿赂的贪官和银行高管，只要是收受贿赂的，都必须查出来。要他们承担相应的法律责任来以平民愤，同时要把他们的钱尽快吐出来来保交楼。

第三 承担监管预售资金的银行有责任先把挪用的预售款垫付回来。

银行对于这些购房预售的资金是有监管的责任，他的监管不力。才导致了开发商对预售款的挪用。除开渎职受贿这些相关的人员，应该受到相应的法律处分外，银行作为法人机构，由于监管不力，它本身就是一种违约的行为。银行作为民事的主体，在整个购房体系中必须要承担相应的责任。所以目前为了“保交楼”，银行应该有责任、无条件对于“保交楼”的资金先进行垫付，把挪用的钱先垫出来。然后，后面追回来钱才归回给银行。

第四 央行的专项贷款聚焦“保交楼”但按揭银行的配套的融资必须足额尽快到位，住建局、财政部、央行和有关部门通过政策性银行的专项贷款支持保交楼。

到2023年3月31日之前已经网签的房地产商品房，每一套可以获得10万元的专项贷款；第二批次在2023年底央行还会拨付，但配套的按揭银行配套资金却迟迟没有到位。因为当时“金融十六条”里面讲的很清楚，是由谁来承担配套呢，主要由项目个人住房贷款的主融资银行。配套的融资比例和专项贷款的比例是1:2，但实际上呢，按照一个已经出了险的河南的一个房地产公司的老总跟媒体反映，这个公司从农发行获得了央行的专项贷款，接近35亿，按照配套融资，他应该是有70亿的。跟他的这些按揭银行拿得到的但实际上他只拿了多少呢，只拿了8,000万。所以 ，目前解决“保交楼”的资金的最重要问题，就是配套融资的银行的配套的资金问题。所以这些银行必须主动承担起社会责任，对具备条件的企业进行信贷支持。记住要以“讲政治”的高度，确保配套融资，按照1:2的比例足额到位，这样话，烂尾楼这些大部分资金可以得以破解。

第五 “保交楼”中地方 Z F 和央企国企是主力军

地方 ZF 可以利用的工具手段有很多了，包括地方 Z F 的融资平台，地方的政府的房企，地方的建筑公司供应商，还有地方 ZF 可以为保交楼，设立叫纾困专项基金。地方 ZF 也可以牵线搭桥，协调城投平台和国资的房企收购或者参股有些房地产项目，来帮助他们复工复建。地方 ZF 还可以引进信托基金，地方城投参与这些困难房企的资产重组等等。

央地国企，他们进入介入进去，实际可以做三件事情，第一 ，可能需要提供部分垫资，也就有钱出钱。第二，他可以做信用背书。因为 Z F 的国资的房地产公司进去了，使老百姓相对有了信心。还有一个，这些国资的房企在里面，希望大家要把这件事，“保交楼”当成公益事业来做，尽可能不要想赚太多的钱才行。

第六 “保交楼”中地方 Z F 还可以自掏一点腰包去化解房企的库存压力

地方 Z F 就可以拿出保障性住房，或者公租房的基金，跟这些地产商以比较低的价格，把这些房源收购过来。那这样 Z F 也没有必要再重新建保障性住房和公租房，这样的话他们房企也可以拿到资金。像现在郑州、苏州、开封、福州有些地方 Z F 也是这样做了，而且国家发改委和住建部也联合发文，允许地方 Z F 用棚户区改造的资金来购置经济适用房。所以这个实际可以解决房企的资金问题。

第七 通过一定比例的公积金、物业公共维修基金等资金，来撬动商业银行，为“保交楼”提供配套融资。

这个是什么意思呢？因为按照相关的统计，到6月份，我们全国的存量公积金有7万亿，

全国存量的公共维修基金在1.5万亿，合起来有8.5万亿。是什么意思，也就是说，Z F 可以跟商业银行讲清楚，对于愿意给风险项目，提供配套融资的商业银行，我们 Z F 可以督促这些部门按照一定的比例，把刚才这些物业保障基金、住房公积金存到你这个提供配套融资的商业银行上。也就是说 ，通过这个来弥补商业银行为“保交楼”提供资金带来的风险，来弥补他们的收益。这样的话，商业银行的风险部门在审批这些配套资金的时候，在考虑综合收益率的时候，他会觉得好一点，这样就容易过去了。

第八 要通过AMC纾困房企。

今年1月份 ，人民银行已经向全国性的资产管理公司发放了800多亿的房企纾困专项贷款。也就这些全国性的资产管理公司，通过央行的专项贷款再去输血于这些受困的房地产项目。现在不仅仅中央有AMC公司，地方也有大量的AMC公司。那这样他们介入进去，可以盘活很多烂尾楼。

第九 分隔地块和项目“化整为零”以功能小区为单位来“保交楼”。

这点也非常重要，为什么这样讲，像现在，房地产行业人家比喻叫神盘叠出，本来按行业讲，建筑面积超过40万平方米的都叫大盘。但是比如现在贵阳，他们500万平方米以上的项目才叫大盘，其中他们有个叫花果园的项目，整个总建筑面积是1,830万平方米，够大吧。像这么大的项目，有时要盘活一个大项目是很难的。所以像类似这些大盘的神盘的项目，应该“化整为零”，把地块和项目来分割，以功能小区为单位筹集资金，“建好一栋、交楼一栋、办证一栋”，化整为零，逐步来解决神盘特大盘的资金问题。

第十 通过共益债为“保交楼”项目融投资。

共益债务实际就是在破产流程中，为了债权人的共同利益而去借的债。所以这些借的债，到时清偿的时候，他是可以优先进行清偿的。对于有些项目，已经陷入了烂尾，这个时候可以请有些资产管理公司来进行合作，先拿出一点钱，也就先投入一定的债务，然后把盘活之后，由他们把债务先收回，然后把项目盘活。我看了，有华融旗下有个叫华融永德资产公司，他先牵头实施一个叫共益债投资项目，“保交楼”项目，它已经解决了700多户住宅和27户的商铺的交楼问题，也就是可以通过这些来做做。

第十一  销售回款  取消“限跌令”。

实际房地产公司解决资金问题，实际有个很重要策略，就是“销售出资金”，而且是房地产企业破解自身融资困境最为重要的一种融资渠道。但是这些渠道为什么行不通，知道吗？就是很多地方 Z F 的所谓的“限跌令”，就不准你降价了。去年以来，已经有二三十个城市不允许他跌价。大家知道，一不能够跌价，房地产公司就没办法抛出去，没办法抛出去就没有现金流回来，那后面他就会形成烂尾了。而且还重要一点，你地方 Z F 禁止他降价，他卖不出去，那最后这个资金链断裂，这个责任就会算到地方 Z F 身上。所以，楼市最怕的不是降价，而是僵持。这个时候如果房价给他降下来，销售出去，让利于老百姓，回笼销售的资金，那这样话，房地产的困境是可以得以缓解的。

第十二 降首付。

建议全面实行20%的首付。目前一线城市中，北京、上海的首付好像是35%，广州、深圳是30%。如果能够全面把房地产的首付的比例全面下降，大概降到20%，那这个可以明说，可以推动一波新的成交量，和改善房地产企业当前的资金困况。

第十三 如果前面做不到或者是可以取消认房又认贷的政策。

这个大家知道是怎么样？比如，我在深圳打工，但我老家里买有房。我深圳是没有房，所以我现在要深圳买房。你如果按以前深圳你虽然没房，但是你老家买房借就有贷款，那他就当我是第二套，要我50%的首付。那如果我们能取消认房又认贷，或者就是说你只认房也好，我在深圳我没有买房，那我就按第一套房，那我首付马上就变成第一套，那降成20%、30%。那这样的话也很容易买得到，房也很容易销出去。

第十四 要适当延长贷款的年限。

大家知道，现在老百姓的寿命越来越长了。所以对于购买首套住房的人，借款人的年限，实际是可以延长到退休的年限之后10年，应该是可以的。

第十五 要降低民营房企的“保交楼”融资门槛。

民营房企可以新发人民币债券。去年的“金融十六条”，其实就是对房企融资的门槛的全面放松。所以 ，下半年重点是要解决问题，就是民营房地产企业的融资问题。要降低他们的银行融资里面的门槛，包括他们的发债的门槛。民营企业可以直接发行人民币的债券，当然这些都是要把好风控。

第十六  有些项目的业主也可以自筹资金来保交楼。

这实际是一种业主非常无奈的自救的特殊方式。在浙江的瑞安、四川的南充等地项目，

也通过了这些实现了项目的复工。那像这种方式呢，它注定它只是一种稀少成功的非常规的方式。像这种项目，它的前提必须是项目即将完工，也基本上已经甚至就是说甚至封了顶了，还没有装修，整体的资金缺口少。第二 是项目包括它的在建工程没有给其他人申请查封。那这样话，这些业主投入一点点小钱进去，把它来复工。这个是可取，但是这个没办法全面推广。

第十七 要尽量加大推广商业地产公募REITs的融资。

10月26日 证监会官网显示，嘉实基金、华夏基金和中金基金开始申报国内首批消费基础设施公募REITs。这是什么意思？也就是说，希望加大来推广像商业地产资产证券化融资。

资产证券化融资，就可以把有些有稳定的经营收入，或者租金收入的，像大型的商场 ，都可以通过资产证券化来融资。

大家知道，现在的很多房企，他就不仅仅建住宅，他实际有大量的资金投入到商业地产方面。所以如果这些能够给他们来通过发行公募的融资，他们将快速把投入到这些商业地产的资金盘活，然后拿这些资金来投回这些住宅地产。

第十八 要逐步推动现房销售。

一手交钱、一手交货，是商业成交中最基本的原则。但是，这个原则在房地产市场中偏偏不实用。这实际就是问题楼盘的根源之一，这也就是为什么今天需要“保交楼”的原因之一。所以要彻底解决问题，是要逐步实现现房销售，这是防范问题再现。只有解决了这个问题，才不会有第二次、第三次楼市“保交楼”的风险出现。

还有更多“保交楼”的融资方式，是需要结合房地产企业自身的特点而定的。

总之，大家记住：“天下融资尽在36般资本策划变化中”!“保交楼”融资破局18招,“保交楼”的融资困局是完全可以得以破解的。