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朱耿洲:“二十大”后未来10年房地产市场”20大”特征
来源: | 作者:夏天 | 发布时间: 2022-11-19 | 482 次浏览 | 分享到:
关于中国房地产未来10年的预判,仅供交流

房地产行业整体发展10特征

1.“租购并举、多主体供给、多渠道保障、增进民生福祉,房住不炒、一城一策、差别化调控、建立健全长效机制”将成为房地产长期政策。

住房的多渠道保障,包括了保障性租赁住房、公租房、人才房、公有产权房、安置住房和商品房等。

租购并举,租购同权,确保老百姓居住权、租赁权,以及由此衍生的教育权和社会福利权也将逐步落实(公众号:朱耿洲CCP)

房住不炒,通过炒房套利已无政策空间。调控政策将长期化 。一线大城市限购限售将继续,但调控力度将逐步放松,其他城市已无限购限售之必要。

2.房地产市场继续坚持“两条腿走路”,即保障性住房和商品房双轨制。

国家将加大加快建设保障性住房,特别是公租房和保障性租赁住房的投资和建设,将成为住房的主线,这个已成基本国策和民生民心工程。中国住房供给模式,已由以往的“香港模式”过渡为“新加坡模式”,公租房和保障性租赁住房将逐步缓解满足大量青年人才和底层百姓刚性居住需求。

3. 集体土地流转及全面入市将为保障性住房、各类租赁住房、各种特色小镇的建设提供大量稳定、相对平价的土地资源。

4.一线城市房价长期看保持稳中微升,但中小城市,特别是小县城房价将长期持续走低且有价无市!一线城市人口长期流入,且越来越发达的交通将产生资源和人口的虹吸效应,而地级市县城的房子已经普遍供过于求、严重过剩。

5. 养老、物流、旅游、休闲等商业地产产业地产将火爆,传统的商业中心、写字楼和工业厂房将大量空置过剩!

中国已经进入深度老年化社会,“田园+养生+康养“模式前景远大,养老地产是一个巨大的蓝海!互联网、平台经济、电子商务高度发展使商品和服务贸易大大减少对房地产物理场所的依赖,从而推动各种自动化配送的物流仓储平台地产的快速发展!

再加上住宅限购、老百姓钱太多、投资渠道又窄、生活质素和需求又不断提高,追求美好生活享受等都将是旅游、休闲等商业地产发展的推动力;

6.房地产企业将面对更为残酷的行业洗牌,行业集中度将越来越高,超过三分之二的中小房地产开发公司将名存实亡。特别是房地产前10家,将占到市场份额的30-50%以上;未来房地产是国企、央企、大房企的天下,中小民企越来越难。高杠杆的、城市品牌影响力弱、综合实力差的中小房地产企业面临淘汰。

7.房地产开发行业虽然将大大萎缩,但物业管理、房地产租赁、房地产存量资产专业运营细分行业将大大发展,市场空间远大。

房地产从增量市场过渡到存量市场为主,未来“投资商、开发商、运营商、服务商”分离是大势所趋(公众号:朱耿洲CCP),房地产的物业管理、租赁、专业经营服务,以及围绕房地产居住人群全生命周期的生活、学习、子女托幼教育、自身成长、创业、休闲、运动、社交、养老等需求的全价值链开发,将给房地产行业发展拓宽无限的价值空间,也给当前中小房地产开发企业的转型发展指明方向。

8.中小房地产开发企业应以“5化“求生存谋发展!

即中小房地产开发企业以应以“城镇化“和“乡村振兴”需求获得市场机会,以”本地化“的产品、人脉、服务、文化打造区域市场竞争力,用”差异化“准确细分产品定位市场打造产品竞争力,用”个性化“服务满足小众市场产品需求,打造个性化服务竞争力;通过以“精细化”和 “管理深化”控制成本降本增效,为客户创造价值,房地产企业从粗放式的开发转向从全程战略成本控制要利润,向管理深化要效益.!

9. 数字化将全面赋能房地产,数字化是房地产企业未来规模和利润提升的必经之路。

房地产数字化将包括房地产市场需求分析、产品定位、建筑设计、房屋建造、施工管理、成本控制、精准营销、物业管理等房地产全生命周期的数字化运用,也将在房地产各个细分行业逐步全面运用,在 3-5年以后或许会越来越重要。

数字化的运用,将是房地产企业未来规模发展和利润提升的必经之路。

10.房地产国民经济支柱地位早已不复存在,但仍是重要好行业。

房地产暴利机会将减少,长期利润率趋于下降趋势,但是房地产行业的毛利率、净利润率仍然是中国经济各个行业里面较好的行业。

同时,国家加快城镇化建设、乡村振兴、老旧小区改造、建设特色小城镇、粤港澳大湾区、长三角一体化、重点城市圈、自贸区自由港、京津冀、一带一路,长期租赁住房的投资和建设、存量不动产运营与租赁平台构建仍然商机无限。


房地产投融资10大特征

11.房地产高增长、高杠杆、高利润时代一去不复返了,行业进入低增长、低毛利、低利润、中低杠杆时代。

房地产融资的“三条红线”政策、银行业房地产贷款占比的集中度考核监控政策也将长期存在,使房地产行业通过负债实现“高增长、高杠杆、高利润”已不太可能。

12. “小股操盘、轻资产制”项目会越来越多。

大型品牌房地产企业通过房地产专业能力、品牌运营能力,整合客户、土地、资金、商户等市场客户资源(公众号:朱耿洲CCP),自身用少量资本投资参与大量房地产项目,通过轻资产谋求房企利润最大化。

13.”事业合伙人、项目内外合伙人、项目跟投制“等合作共享理念,将在大中型房地产企业得到大量推广和复制,将成为房地产行业“融资”、“融智”、“融人”的标配好模式。

14.房地产股权融资比例将大幅提升,境内外IPO和上市后股票融资和发债仍是房地产业稳定的长期资金来源。

15.银行仍然是融资主渠道,但非银行渠道创新融资将大发展。

REITs、ABS、CMBS、ABN、房地产信托、房地产基金、中期票据、保险、资管计划等非银行直接融资渠道创新融资将大发展;

16.特别是以各类租赁住房、存量不动产经营现金流为基础资产的证券化融资产品REITs,将井喷式发展。

未来10年中国REITs市场的规模估计可以达到15-20万亿元。REITs的推出将降低不动产投资的门槛,有助于普通投资者参与到不动产投资中来,分享不动产长期稳定的租金收益和资产增值,体现资产管理的普惠性。同时不动产与其他大类资产收益的低相关性,也使投资者分散风险、实现资产配置成为可能。另外基于优质底层资产的REITs拥有长期、稳定的回报。这与保险、养老金等长期稳健资金的需求非常契合。可以为这些机构提供大量优质可投资资产。

17.“赢者通吃“,房地产融资资源大量向头部房企集中,中小房企融资越来越艰难。

决定房地产竞争的3项核心能力为:融资策划资本运作能力、房地产专业能力、个性化服务品牌能力。而掌握融资资源以及自身的融资策划资本运作能力直接决定房地产企业竞争输赢!

18.“房地产+金融”将成房地产行业赢利的新模式,房地产金融化已成为重要的新特点。

讲的通俗一点,就是仅靠卖房子是赚不了多少钱的,未来房地产的金融才是房地产行业赚钱的主要渠道。

19.“现金为王”在房地产行业永不过时!

房地产企业现金流的管理,是房地产企业最核心最关键的管理。它包括经营现金流和融资现金流(公众号:朱耿洲CCP),无论哪个现金流,都将影响到企业的资金链安全甚至生死存亡。

20. 资本策划定未来!“品牌+资本+合作+并购”将成为房地产行业快速扩张发展模式。

房地产企业融投资策划和资本运作能力(即资本策划能力)将决定其未来的生存、发展、赢利能力!