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中澳房贷比较与买房投资“潜规则”
澳大利亚是中国人最喜欢去投资的热门国家之一，特别是澳洲的房产非常受国人青睐。然而，很多投资者并不太清楚澳洲投资购房的情况以及相关的银行贷款规定，相当部分投资者只凭中介一面之词就盲目投资，从而出现一些后遗症，令投资者蒙受损失。今天，就给大家介绍一下中国和澳大利亚的银行有关房地产按揭贷款的异同，还有投资澳洲房产的一些“潜规则”。
一、中澳房贷比较
中澳之间的房贷都有很多相似点，比如：贷款期限最长都是30年，还款方式也是等额本金和等额本息两种。
差异点主要有以下几点：
一是贷款最高额度不同。中国最高的贷款额度是房价的70%，而澳洲最高可达房价的95%。
二是贷款利率有所不同。中国目前所有房贷都采用LPR利率，实际贷款利率是在LPR利率基础上下浮动。澳洲房贷利率比较多样化，有固定利率、比较利率，不同的还款方式采用不同的利率，利率的浮动范围比较大。
三是贷款品种不同。澳洲的贷款品种比中国的丰富，除开常用的一、二手房贷款，澳洲还有自住、投资、房屋分割等贷款种类。
四是首套房的定义差别最大。中国的首套房是指个人购买的第一套住房，而澳洲的“首个住房贷款存款计划”是今年一月份才开始启用的，有资格参加该计划的人员，需符合以下条件：一是年应纳税所得额不超过12.5万澳元的成年澳大利亚公民单身人士;二是年应纳税所得额不超过20万澳元的已婚或有实际关系的夫妇。只要被银行认定为低收入人群且有能力还款，那么借款人只需要付5%定金、另外由国家住房金融投资公司(NHFIC)提供15%的担保、采用等额本息的还款方式，就可获得银行贷款，从而实现自己的购房梦。
下面列表是中澳银行房屋贷款的比较，大家可以从中看出两者的异同。
说明：澳洲的比较利率(Comparison rate)可以理解为实际利率，它包含了所有相关的银行费用如开户费、账户管理费等，但不包括提前终止费和ATM/信用卡/移动支付所要支付的费用。
二、投资澳洲房产的几个“潜规则”
作为投资者，除了解澳洲银行的贷款规则，还需要了解以下投资澳洲房产的“潜规则”：
1. 外籍人士在澳洲买房须经澳洲投资审批委员会(即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”)的批准。
2. 外籍人士在澳洲投资住宅只可买全新住宅。
3. 确定购房的首付比例。澳洲政府的首次置业可享受5%的首付，但实际上能享受这5%的房产并不多，视各州的实际情况而异。
4. 非澳洲身份的外籍人士在澳洲买房能够贷款买房。
5.在澳洲买房贷款主要有以下商业银行和金融机构：
一是澳洲四大行：即澳洲国民银行(NAB)、联邦银行(Commonwealth Bank)、Westpac(西太平洋银行)、澳纽银行(ANZ)。
不过从2016年3月至6月, 澳洲四大行陆续停止接受非澳洲居民纯海外人士的贷款申请。停止的原因其一:因为涉嫌接受假收入,银行信用受损,继而担心整个澳洲的信用评级受损。其二:当时以悉尼墨尔本为首的城市房价因为大量海外投资客涌入导致房价暴涨,为了防止出现房地产市场泡沫,也为了争取本地人选票(当时正值联邦大选),政府要求四大行停止对海外人士发放贷款。故纯海外人士想从四大行贷款是没有可能的。
但是,如果您是临时居民(Temperary Resident),签证期限超过12个月,比如雇主担保签证482,配偶签证820,毕业生临时工作签证485等,在澳洲有稳定收入,哪怕你不是澳洲公民或永居,也是可以凭澳洲收入从澳洲四大行拿到贷款。
二是澳洲当地海外银行。目前,能贷款给海外人士的澳洲当地海外银行有:香港汇丰银行、新加坡大华银行、中国银行澳洲分行等。中国银行澳洲分行目前就有一款产品：留学生买房。可以用父母在中国的收入做贷款,非常符合国情的一款产品。在澳洲的海外银行可以给海外人士贷款,利率几乎等同澳洲四大行。但是要求会比较高,具体情况具体分析。比如汇丰银行,会要求客户存50万人民币成为卓越理财客户6个月以上才能贷款。
三是基金贷款。近年来,澳洲市场上的房屋贷款选择越来越多,非银行贷款机构逐渐浮出水面,成为银行的竞争对手。在澳洲,提供基金贷款的本土的非银行贷款机构,是接受澳大利亚竞争及消费者协会ACCC(Australian Competition and Consumer Commission)以及澳大利亚证券和投资委员会ASIC监管的,其贷款的运作以及设计的费用等都是透明公开的。所以,对于基金贷款的安全性尽可放心。申请基金贷款的流程、提供所需资料、流程跟在银行申请贷款程序相似,只是费用会比银行的略高,且不同的贷款机构费用会有不同。
6. 澳洲买房贷款的一些好处。首先贷款比例大，海外人士基本可以获得房产评估60%-70%的贷款;其次，在贷款后的还款时间也比国内要晚，澳洲还款日期是从房屋交接后开始的，并不是从签订合同开始;还有就是还贷的方式可以是本息还款和只还利息，而且在澳洲办理贷款有对冲账户，对于还贷者来说，对冲账户(Offset Account)的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说，对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户，投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息，相当于国内银行的“存抵贷”，即存款抵扣贷款之差额利息。
7. 申请贷款时不要谎报信息。房贷申请时千万不要填写虚假信息，被发现后，贷款机构虽不会因此起诉你，但会收回贷款。在房贷申请表上的各项信息未填好前，不要签名，以防止出现签好字后发现根本无法负担按揭数额。
8.澳洲贷款买房的流程。需要贷款则在交房前办理好贷款手续，办理的一般流程是：选定房子——联系贷款机构——递交申请——评估——交换合同---达成共识——结算。在此期间需要准备好材料，包括身份证明、婚姻证明、收入证明、银行流水、购房合同等。
9. 房屋保险。大部分银行要求购房者的贷款金额一旦超过房屋售价的80%就必须购买保险。为超过那部分贷款购买房屋贷款保险是保证在贷款人无力偿还贷款的情况下，由保险公司来赔偿贷款给银行,这也是保护银行利益的一种保险。
10.慎买二手房。外国人购买二手房的条件：必须是持有1年以上澳洲签证的外国人才可以购买。并且此类的外国购房者只允许购买一套作为自住的二手房，不允许作为投资房，而且必须在离开澳洲后三个月内出售该二手房产，否则会被政府强制出售。
11.注意远离“文化遗产”房。在澳洲，房子建筑年龄超过100年的则属于“文化遗产房”。几乎房子的任何改动都必须要政府批准才行，自行改装和故意毁坏房子是违法行为。
由此可见，每个国家都有其规定规则，大家不要脑袋发热拍拍屁股就上，而是要做好详细深入的调查才可以避免信息不对称，才能更好的选择适合自己的贷款与投资。（悉尼科技大学(UTS)朱逸斯）
一、中澳房贷比较
中澳之间的房贷都有很多相似点，比如：贷款期限最长都是30年，还款方式也是等额本金和等额本息两种。
差异点主要有以下几点：
一是贷款最高额度不同。中国最高的贷款额度是房价的70%，而澳洲最高可达房价的95%。
二是贷款利率有所不同。中国目前所有房贷都采用LPR利率，实际贷款利率是在LPR利率基础上下浮动。澳洲房贷利率比较多样化，有固定利率、比较利率，不同的还款方式采用不同的利率，利率的浮动范围比较大。
三是贷款品种不同。澳洲的贷款品种比中国的丰富，除开常用的一、二手房贷款，澳洲还有自住、投资、房屋分割等贷款种类。
四是首套房的定义差别最大。中国的首套房是指个人购买的第一套住房，而澳洲的“首个住房贷款存款计划”是今年一月份才开始启用的，有资格参加该计划的人员，需符合以下条件：一是年应纳税所得额不超过12.5万澳元的成年澳大利亚公民单身人士;二是年应纳税所得额不超过20万澳元的已婚或有实际关系的夫妇。只要被银行认定为低收入人群且有能力还款，那么借款人只需要付5%定金、另外由国家住房金融投资公司(NHFIC)提供15%的担保、采用等额本息的还款方式，就可获得银行贷款，从而实现自己的购房梦。
下面列表是中澳银行房屋贷款的比较，大家可以从中看出两者的异同。
说明：澳洲的比较利率(Comparison rate)可以理解为实际利率，它包含了所有相关的银行费用如开户费、账户管理费等，但不包括提前终止费和ATM/信用卡/移动支付所要支付的费用。
二、投资澳洲房产的几个“潜规则”
作为投资者，除了解澳洲银行的贷款规则，还需要了解以下投资澳洲房产的“潜规则”：
1. 外籍人士在澳洲买房须经澳洲投资审批委员会(即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”)的批准。
2. 外籍人士在澳洲投资住宅只可买全新住宅。
3. 确定购房的首付比例。澳洲政府的首次置业可享受5%的首付，但实际上能享受这5%的房产并不多，视各州的实际情况而异。
4. 非澳洲身份的外籍人士在澳洲买房能够贷款买房。
5.在澳洲买房贷款主要有以下商业银行和金融机构：
一是澳洲四大行：即澳洲国民银行(NAB)、联邦银行(Commonwealth Bank)、Westpac(西太平洋银行)、澳纽银行(ANZ)。
不过从2016年3月至6月, 澳洲四大行陆续停止接受非澳洲居民纯海外人士的贷款申请。停止的原因其一:因为涉嫌接受假收入,银行信用受损,继而担心整个澳洲的信用评级受损。其二:当时以悉尼墨尔本为首的城市房价因为大量海外投资客涌入导致房价暴涨,为了防止出现房地产市场泡沫,也为了争取本地人选票(当时正值联邦大选),政府要求四大行停止对海外人士发放贷款。故纯海外人士想从四大行贷款是没有可能的。
但是,如果您是临时居民(Temperary Resident),签证期限超过12个月,比如雇主担保签证482,配偶签证820,毕业生临时工作签证485等,在澳洲有稳定收入,哪怕你不是澳洲公民或永居,也是可以凭澳洲收入从澳洲四大行拿到贷款。
二是澳洲当地海外银行。目前,能贷款给海外人士的澳洲当地海外银行有:香港汇丰银行、新加坡大华银行、中国银行澳洲分行等。中国银行澳洲分行目前就有一款产品：留学生买房。可以用父母在中国的收入做贷款,非常符合国情的一款产品。在澳洲的海外银行可以给海外人士贷款,利率几乎等同澳洲四大行。但是要求会比较高,具体情况具体分析。比如汇丰银行,会要求客户存50万人民币成为卓越理财客户6个月以上才能贷款。
三是基金贷款。近年来,澳洲市场上的房屋贷款选择越来越多,非银行贷款机构逐渐浮出水面,成为银行的竞争对手。在澳洲,提供基金贷款的本土的非银行贷款机构,是接受澳大利亚竞争及消费者协会ACCC(Australian Competition and Consumer Commission)以及澳大利亚证券和投资委员会ASIC监管的,其贷款的运作以及设计的费用等都是透明公开的。所以,对于基金贷款的安全性尽可放心。申请基金贷款的流程、提供所需资料、流程跟在银行申请贷款程序相似,只是费用会比银行的略高,且不同的贷款机构费用会有不同。
6. 澳洲买房贷款的一些好处。首先贷款比例大，海外人士基本可以获得房产评估60%-70%的贷款;其次，在贷款后的还款时间也比国内要晚，澳洲还款日期是从房屋交接后开始的，并不是从签订合同开始;还有就是还贷的方式可以是本息还款和只还利息，而且在澳洲办理贷款有对冲账户，对于还贷者来说，对冲账户(Offset Account)的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说，对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户，投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息，相当于国内银行的“存抵贷”，即存款抵扣贷款之差额利息。
7. 申请贷款时不要谎报信息。房贷申请时千万不要填写虚假信息，被发现后，贷款机构虽不会因此起诉你，但会收回贷款。在房贷申请表上的各项信息未填好前，不要签名，以防止出现签好字后发现根本无法负担按揭数额。
8.澳洲贷款买房的流程。需要贷款则在交房前办理好贷款手续，办理的一般流程是：选定房子——联系贷款机构——递交申请——评估——交换合同---达成共识——结算。在此期间需要准备好材料，包括身份证明、婚姻证明、收入证明、银行流水、购房合同等。
9. 房屋保险。大部分银行要求购房者的贷款金额一旦超过房屋售价的80%就必须购买保险。为超过那部分贷款购买房屋贷款保险是保证在贷款人无力偿还贷款的情况下，由保险公司来赔偿贷款给银行,这也是保护银行利益的一种保险。
10.慎买二手房。外国人购买二手房的条件：必须是持有1年以上澳洲签证的外国人才可以购买。并且此类的外国购房者只允许购买一套作为自住的二手房，不允许作为投资房，而且必须在离开澳洲后三个月内出售该二手房产，否则会被政府强制出售。
11.注意远离“文化遗产”房。在澳洲，房子建筑年龄超过100年的则属于“文化遗产房”。几乎房子的任何改动都必须要政府批准才行，自行改装和故意毁坏房子是违法行为。
由此可见，每个国家都有其规定规则，大家不要脑袋发热拍拍屁股就上，而是要做好详细深入的调查才可以避免信息不对称，才能更好的选择适合自己的贷款与投资。（悉尼科技大学(UTS)朱逸斯）
主办：资本策划研究院有限公司 资本策划师协会有限公司
承办：广州市厦天管理顾问有限公司
地址：广州市番禺区南村万博捷顺路9号2栋607
邮编：511449
总机：020-84282279
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