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基建类REITs试点来了，哪些股票的投资机会？
来源:腾讯新闻 | 作者:佚名 | 发布时间: 2020-05-04 | 478 次浏览 | 分享到:
　　REITs本次主要针对的是基建类，而中国建筑的PPP项目也有5000多亿的规模。REITs的推出，我认为对中国建筑也是利好的，当然，更加利好的是运营类资产比重更大的中国交建，另外对于主要从事基建类的中国铁建、中国中铁也是长期的利好，有助于其提高资金利用效率，降低杠杆，并最终能提升其收益率。不过，毕竟当前只是试点，也因此实质性的影响会是一个长期缓慢的过程。
这两天看到基建类REITs的试点来了，此前我在研究Brookfield地产时就和一个身在美国的朋友交流过这个REITs。今天就来说说这个。


　　其实作为我们普通投资者来说，知道那么多高大上的意义没多大用，最主要的还是对自己有什么影响。也因此对REITs本身无兴趣的可以直接略过，看后面的对我们普通投资者的影响部分。我个人觉得会对房地产行业产生非常深远的影响，也会对股票市场带来很多变化。


　　01　基建类REITs来了


　　近日证监会与发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。另外还有一个《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（下称《指引》）向社会公开征求意见，这可以看做是细则。


　　通知里提到了REITs可以盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，有利于降低债务风险，降低实体经济杠杆，有利于推动基础设施的市场化、规范化健康发展。


　　另外还谈到了聚焦重点区域，主要是京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域。重点行业则是基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。


　　02　REITs是什么？


　　REITs的英文全称是Real Estate Investment Trusts，中文名叫房地产投资信托基金。这种信托基金通过发行权益投资证券的方式来募集资金，并且专门投资于不动产领域，并且将投资的收益分配给投资者。REITs既可以投资于房地产，也可以投资基建项目，这次通知里明确了是投资基建项目的，不包括房地产。


　　上面提到了权益投资。那么什么又是权益投资呢？简单地说，买股票就是权益性投资，你投资入股了某公司，也是权益性投资。


　　这个REITs如果用在了房地产投资上，说白了可以类似于众筹买店铺，然后收了房租给大家分红。只不过一个店铺要几十上百万，普通投资者无力负担。并且店铺投资比较考验投资能力，投资不慎不但收不了多少利息，连带后面转让时还要亏本，也因此分散投资几个店铺，可以平衡这种风险。这种众筹买店铺的投资方式，收益主要来自两方面：一个是收到的房租；一个是店铺的升值。


　　也因此，REITs这种方式实际上是降低了投资者的门槛。并且这种基金还可以自由交易，这样流动性就很好。如果你真买了店铺，想要转手卖给别人并不容易。把REITs放在基建领域也是如此。比如收费公路吧，大家众筹去修一条高速公路，然后获得这后面几十年的高速公路收费的收益。也或者去把后面高速公路收费权买过来，每年分红给大家。


　　不过通常来说，REITs都要配套以税收优惠政策，其收益才有吸引力。


　　03　本次基建类REITs的特点


　　《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）中明确，基础设施基金要满足以下要求。

　　这说明试点的公募REITs的产品模式，是采用设立封闭式公募基金，然后购买基础设施ABS的方式完成对标的资产的收购。


　　这里又涉及一个“ABS”的定义。ABS，全称Asset-backed Securities，中文名资产支持证券，是一种流行的融资性金融工具。简单地说，如果你有一个商铺，每年可以产生非常稳定的租金收入，那么你就把这个未来能够取得的租金收入在当前兑现掉，当前，前提是你得有个折扣。


　　举例来说，我拥有这家店铺五年的收租权，但租金需要去年后才能一次性给我，共计100万元。而我现在急需用钱。此时我把它转让给你，你按照7%的贴现率共计付给我70万元。把这个店铺的收租权改为高速公路的收费权，其实情况也是类似的。


　　用这种方式可以规避公募基金投资未上市公司或不动产的法律争议，同时可以借助ABS的机制来进行合理估值，降低交易成本。


　　04　REITs的推出对我们普通投资者的影响


　　网上有很多关于REITs的意义的高大上的表达，我这里不赘述了。我就直接说说对我们普通投资者的影响吧。


　　首先说一下对房地产市场的影响。


　　很多人说了，这不是基建类REITs吗？怎么和房地产又扯上了。我觉得其实大有关系。我们都知道地方政府财政严重依赖于卖地收入，那么卖的这些地都用来干嘛了？其实都用来投资当地的基础设施了。而这些基础设施的投资周期很长，回报很慢，上面沉淀了大量的资金。这不但加大了地方的财政负担，同时也使得地方债务负担很大。所以也使得地方政府都非常依赖于房地产市场。


　　现在好了，基建类REITs来了，这些优质的基建类资产的收益权可以转卖给REITs了，这样地方政府可以快速回笼资金，债务负担是不是小了？基础设施投资的资金来源也更多了。这样对房地产的依赖也就大大减少了。


　　不仅在政府层面如此。其实最近这十几年里，老百姓手里都有了点钱，但投资实业门槛太高，投资股票都被套牢，还是手里攥套房子最为保值，顺便还能收收房租。再加上，地方政府出于买地收入的考虑，都在努力维护房价只涨不跌。这样的好生意，也自然吸引了老百姓的投资眼光。换句话说，中国老百姓的投资渠道比较少，钱多了没地方去。现在REITs来了，给老百姓多了一个投资渠道。REITs的投资收益率通常要高于债券类的收益，而且门槛比较低。


　　你说，一方面地方政府没有了维护房价的动力，而另一方面老百姓也没有了必须配置房子的需求，房价会不会更加回归理性呢？


　　我看很多人尽快放开房地产领域的REITs，但我自己感觉可能时间也未必合适。REITs投资的主要还是有稳定现金回报的资产，国外REITs在地产领域主要也是投资商业地产，而国外的商业地产的租金回报率比较高，换言之，就是商业地产的售价不高。这与国内其实大不相同，国内大部分商业地产的售价很高，租金回报率很低。如果REITs投资地产项目，如果其主要来自于租金回报，则这个回报率就太低了，怎么会有人认购呢？而如果主要依赖于交易价格上涨，而这不是鼓励炒房吗？也因此我觉得，在国内商业地产及住宅地产租金回报率较低（换句话就是房价太高）的情况下，估计不大会放开这块（担心房产炒作）。


　　05　再说一下对股市的影响


　　去年12月到1月，当时大家都觉得牛市要来了，于是千万人蜂拥入市，股价大涨。创业板指数从12月到1月仅仅用了一个月时间就上涨了20%。


　　下面是中国建筑的走势，你也可以看出，不到一个月，股价就上涨了20%。

　　下面是万科A的区间涨幅：

　　国金证券这种规模较小的证券股肯定要反映一下：

　　中信证券这种证券龙头，请注意，涨幅比国金证券

　　还要大。


　　这说明什么？这充分证明证券市场根本就不缺资金，这些资金只是还没进来。但同时也说明，中国的投资者还是偏向于短线，发现牛市来了就蜂拥而入，意图抄底。


　　说这些，又与REITs有什么关系呢？为什么中国的牛市总是很短暂？从去年12月份就可以看出端倪。大家手上有钱买了房子，剩下的钱就放着，等着牛市来了去炒作一把。也因此股市要么不涨，一涨就是暴涨刹不住车。而暴涨之后又是暴跌，永无止境。而我们需要的是一个长期的慢牛，这就需要为这些闲钱找到一个合适的出口。目前我看到有两个，一个就是这个REITs,相当于是给你开拓了新的投资渠道。另一个就是创业板的注册制。注册制一来，股票供应可以伴随行情上涨而放大供应，吸收这些多余的资金，最终将其引导到实体经济中来。


　　也因此，对后续的长牛蛮牛，这是一件好事。再有就是对建筑公司的影响。


　　我自己持有的是中国建筑。REITs本次主要针对的是基建类，而中国建筑的PPP项目也有5000多亿的规模。REITs的推出，我认为对中国建筑也是利好的，当然，更加利好的是运营类资产比重更大的中国交建，另外对于主要从事基建类的中国铁建、中国中铁也是长期的利好，有助于其提高资金利用效率，降低杠杆，并最终能提升其收益率。不过，毕竟当前只是试点，也因此实质性的影响会是一个长期缓慢的过程。


　　总的来说，老百姓手里的钱会越来越多去做投资。我之前发过一个图，中国老百姓的财富中70%都在房子上。一方面说明我们的财富还比较少，另一方面，也说明投资渠道的缺乏。随着这些投资渠道越来越多，储蓄搬家是不可少的了。