主题：最新房地产行业税收法规解读及稽查风险分析

暨纳税自查与策划实务操作指南

主讲：陈导师

大纲：

第一部分 房地产行业核算特点与税务稽查
一、房地产行业核算特点
二、房地产开发的一般过程介绍
三、房地产行业执行的财务会计制度
四、税务稽查的基本程序和应对策略
A、稽查选案；B、稽查实施；
C、稽查审理；D、稽查执行；E、行政救济程序

第二部分 房地产行业现行主要税收法规解读
第一、营业税及附加：
[法规1]《条例》及实施细则--[法规25] 国税函[2006]478号
第二、房产税（城市房地产税）
[法规1] 《条例》及实施细则--[法规10] 国税发[2005]173号
第三、城镇土地使用税
[法规1] 最新《条例》及修改内容--[法规12] （88）财税字第260号
第四、印花税
[法规1] 《条例》及实施细则--[法规6] （88）国税地字第030号
第五、契税
[法规1] 《条例》及实施细则--[法规11] 财税（2004）134号
第六、土地增值税（另附有法规详解）
[法规1] 《条例》及实施细则--[法规5] 财税字（1999）210号
第七、企业所得税
[法规1] 《条例》及实施细则--[法规16] 国税发[2006]31号（最新系统规定）

第三部分 税务稽查与自查的要点及风险分析
一、实地稽查的一般程序和方法
（一）收集原始资料和数据。
（二）数据间的逻辑关系分析。
（三）整体测算。
（四）账内检查与外调相结合。
（五）实地核实。
（六）统计各税。
（七）稽查复核。
（八）稽查书证的收集。
二、营业税稽查与自查的要点解读及风险分析
（一）营业税稽查要点解读及风险分析
（二）全面纳税自查的要点解读
（三）纳税自查的重点和难点提示
二、企业所得税稽查与自查要点解读暨风险分析
（一）企业所得税稽查要点及风险分析
（二）全面纳税自查的要点解读
（三）纳税自查的重点和难点提示

三、土地增值税稽查与自查要点解读及风险分析
（一）土地增值税的稽查要点解读及风险分析
（二）全面纳税自查要点解读
（三）纳税自查的重点和难点提示
四、房产税稽查与自查要点解读及风险分析
（一）房产税稽查要点解读及风险分析
（二）全面纳税自查要点解读
（三）纳税自查的重点和难点提示
五、城镇土地使用税稽查要点解读
（一）稽查的要点
（二）稽查的重点和难点
六、印花税稽查要点解读
（一）稽查的要点
（二）稽查的重点和难点
七、契税稽查要点解读
（一）稽查的要点
（二）稽查的重点和难点
八、个人所得税稽查要点暨风险分析

第四部分 房地产税收热点、难点问题解析
1、“代建”房屋如何缴税？
2、工厂自建厂房工程，是否要缴纳营业税？
3、将商品房留作自用是否视同销售处理？
4、售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税？
5、销售外购不动产“营业额”与“收入额”有何不同？
6、这笔营业税申报是否该抵减原受让土地之买价?
7、税务稽查中房地产企业收入核算的常见问题
8、税务稽查中房地产行业的成本费用问题
9、房地产开发企业成本与费用的划分隐含税务风险问题分析

第五部分 房地产税务策划案例分析
案例一、合并子公司　免除流转税
案例二、销售不动产：先投资再转让
案例三、先建后售，节约税款数亿元
案例四、房产销售转为委托建房的纳税筹划
案例五、转让增值土地，妙用公司分立
案例六、关联交易避税是如何操作的？
附件一：专家解析房税新政“房税新政有利企业控制纳税筹划风险”
附件二、土地增值税的纳税筹划技巧及案例分析（1-11）思考题：房产转移筹划错失良机---且看您如何妙手回春？

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