| 破解当前房地产融资难的几点思考 |
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| 作者：朱耿洲 文章来源：本站原创 更新时间：2008-10-6 16:41:27 |
了一条差异化营销路线，将向买搂者赠送黄金，最高达1斤。
这些都是通过在经营手段上面下工夫，把销售提高，快速回笼资金的方法.
2.分立融资。
对于大企业可以采取分立融资的方式。大企业通常采取多元化的综合经营模式，一般横跨几个行业和领域，不同的行业有其固有的行业限制，就像当前房地产行业受宏观调控，而对其他行业相对宽松，这时候可以通过其他不受限制的行业分立绕道来融资。例如，碧桂园主要业务涉及房地产开发、酒店、物业管理、建筑、安装、设计、装修及装饰、自来水、高尔夫球场、主题公园以及学校和医院等，子公司及项目公司超过30家。这时候可以通过不受限制的行业分立，单个行业来绕道融资。
3.合作融资。
联合开发。一切源于资金，一切又归于资金。一些手中有地但资金实力不强的中小房企“求贷无门”，有雄厚资金实力的大型房企却苦于手中“无地”，在此背景下，许多开发企业尤其是中小房企开始联合拿地或联合开发，甚至有部分房企联手外资，在国内房地产市场上“攻城略地”，随着市场竞争环境的不断激烈，合作开发营运模式渐成规模。房企合作开发新项目既可以实现双方优势互补，也可以缓解融资压力，将对房企未来发展战略起到相当大的影响。
联合代理。中小房企受其自身规模的限制，无法成为产业链的“托拉斯”，对于销售，开发商应该联合房地产中介公司，委托其代理一、二手楼销售，这个全新的营销模式将会渐趋流行。最近，珠江新城名盘保利心语分别聘请代理公司中地行、保利地产代理、经纬三家同时代理；恒大地产亦曾破天荒地将旗下项目分包给国内各大知名代理商销售；星河湾也，一反常态聘请同城某知名代理商进行一二手楼联动代理。去年十一黄金周前后，广州多数房企的营销费用比例约占总销售额的2.5％，近期已经增长了一倍。此外，开发商支付给代理公司的销售佣金，也从去年的0.8％－1.2％提高到了2％左右。种种迹象证明，销售才是硬道理这一朴素真理。联合代理的营销模式将对开发商、代理公司和消费者这三个层面产生不同程度的影响。
4.民间借贷。
按调查，我国的民间金融力量非常大，到08年6月总量高达10万亿，占整个正规金融总量的1/3，而如何加以引导扶持利用很关键。浙江的民营企业发展那么好，许多小额的几百万的资金能很快解决，这有赖于当地活跃的民间金融,与浙江政府支持这些民间金融活动也是不可分割的。
今年小额贷款公司重点选择浙江省试点，招安的民间资金可能超过50亿元,代表了国家对浙江民间金融发展的某种认同。这次一旦试水成功，相信将会在全国其他地区快速复制。给广大中小企业融资创造了一条合法的融资渠道.房地产企业有房产等大量可供抵押资产,可解决融资的风险控制,民间借贷大有可为.
5.私募股权融资。
采取私募股权融资的方式，以出让股权的途径获取外部资本的援助，成为房企需要考虑的重要选择。虽然PE对房企有着相当严格的要求，却能帮助他们迅速实现扩张，让他们喘上一口气。据有关数据显示，今年一季度，国内房地产行业私募股权投资案例数量为4个，投资金额为4.9亿美元，平均单笔投资金额为1.22亿美元。在私募股权基金逐步完成在北京、上海、杭州等一线城市房地产市场的战略布局后，二线城市广阔的发展前景已成为PE竞逐的动力。
恒大上市搁浅，转为私募，融资5亿美元。恒大地产自从3月香港IPO搁浅后，一直紧锣密鼓运作的增资扩股事宜最终敲定。截止6月29日，恒大地产计划增资扩股的6亿美元已到帐5.06亿美元，其中香港新世界集团总裁郑裕彤入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局入股1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林等5家机构共投资入股2.1亿美元。通过此次私募，让IPO受挫的恒大得以缓解高度紧张的资金链条，但对于求资若渴的恒大，这5亿美元也只能是杯水车薪。
6.债券融资。
本月万科逆势发债，融资59亿元。就股市募资而言，万科的优势正越来越明显：从2000年到2006年，万科经历了一次配股、两次发行可转换债券、定向增发募集资金42亿元；2007年8月，万科以31.53元每股的价格公开增发，融资100亿元。08年9月2日，万科公告称将以票面价格平价发行总额不超过59亿元的公司债券,分为有担保和无担保两个品种。有担保品种为5年期固定利率债券，发行规模为30亿元；无担保品种为5年期固定利率债券，附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，基本发行规模为15亿元，根据市场情况可超额增发不超过14亿元，最终发行规模不超过29亿元。在融资方面领跑上市房企的万科，自然更懂得用好用足融资资源.
目前,中小房地产陷入困境,有可能是万科等兼并收购的黄金时代的来临….
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